“宏观基本面”系列：地产债务再审视：曙光初现？-20231205-国金证券-15页_1mb

地产融资与政策分析总结

一、融资现状

1.1 贷款融资： 2023年前三季度，房地产开发贷款同比减少近3成，新增不足4000亿元；
股份行房地产贷款增速-1%，个人住房贷款余额增速跌至-12%。

1.2 债券融资： 2023年地产债净融资-395亿元，同比边际好转；
国企占比提升至90%，民企不足10%，民企发行利率高85BP。

1.3 信托融资： 2023年前7月地产信托发行不足330亿元，同比降幅超6成；
平均发行利率69%，较上年回落60BP。

二、房企财务表现

2.1 负债与现金流：

• 上市房企总负债增速-8%；
• 民企负债增速更低至-13%；
• 筹资现金流2023年季均收缩2300亿元，个别企业恶化至-900亿元。

2.2 到期债务： 2023年地产债到期规模减至近5000亿元，同比缩量；非流动负债减少35%。

2.3 风险：部分房企负债压力回升，仍需关注尾部风险

三、政策动向

3.1 措施与事件： “认房不认贷”、公积金政策优化、限购放松；央行座谈会支持“城中村”改造。
3.2 宏观经济： 来源：“三条红线”仍有59家企业未达标；部分城市预售资金监管趋严。

四、研究结论

多元化融资渠道仍受限，民企问题突出；
政策边际改善，地产债风险逐步缓和；
“城中村”改造等政策可能提供新机遇与资金支持。
宏观专题研究报告风险提示：经济&政策落地不及预期