20231205-交银国际证券-香港房地产行业_2024年展望_靜候曙光_20页_630kb

香港房地产市场分析：等待利率前景改善

核心观点

• 住宅市场：租金增长由新抵港人士需求驱动，房价受利率影响但可能保持稳定（涨幅小于5%），偏好住宅和零售物业。
• 零售租金：核心区租金温和回升（6-8%），游客复苏带动非必需消费，必需消费品仍承压。
• 写字楼市场：空置率上升，净吸纳量为负，租金可能进一步下滑3-5%，续租面临负调整压力。
• 投资建议：偏好中端住宅和零售元素开发商（如新鸿基地产），回避写字楼元素股；关注利率和游客复苏风险。

详细总结

住宅市场

• 租金：2024年住宅租金预计增长5%，新抵港人士（尤其专才）推动租赁需求。港岛和西部走廊租金可能上涨6-8%。
• 房价：住宅价格波动减少，2024年降幅可能小于5%，主要取决于利率前景。政策支持和人口稳定提供韧性。
• 负担能力：加息抑制购买力，房价下行与人口变化趋稳部分抵消压力。

零售租金

• 核心区反弹：主要购物区租金同比上涨6-8%，受益于游客恢复和消费升级（轻奢、非必需品需求增长）。
• 分化表现：必需消费品仍受宏观不确定性影响，社区购物中心租金压力较大；核心商场表现优异。

写字楼市场

• 现状：空置率上升（尤其中环和港岛），净吸纳量为负，落成量大但需求不足。
• 租金趋势：2024年上半年租金可能环比跌3-5%，下半年企稳。市值租金较峰值下调30-40%，续租时面临负调整。
• 发展趋势：企业续租意愿强，搬迁动力弱化，招聘情绪改善缓慢。

估值与建议

• 首选标的：新鸿基地产（16HK/买入），聚焦中端住宅；领展（823HK）估值偏低，对利率信号敏感。
• 规避标的：写字楼元素较多的收租股（如九龙仓、恒隆地产），估值及资本价值下行风险高。
• 估值风险：房地产板块估值处于历史低位（约5年平均-12标准差），利率超预期或复苏慢于预期可能引发波动。

主要风险

1. 利率轨迹超出预期（如美联储加速加息或降息延迟）。
2. 宏观不确定性（经济放缓、地缘风险）。
3. 旅游业复苏慢于预期（游客数量不及水平）。