2023-05-22-莱坊-Forecasting_Hong_Kong_Housing_Prices_Correlation_Report_May_2023_8页_3mb

汇报点：香港房价与租金预测

市场状况在COVID之后如何？

• 2023年5月，香港经济复苏迹象明显，旅游业回暖、失业率改善和本地消费增长带动。推测市场恢复后，房产与租金的价格及其与宏观指标之间的相关性发生变化，值得关注当前高相关性维持还是已被新冠打乱。

前言

• 这是第五份关于香港房地产市场关联性研究的报告，从超过40,000个数据点过去25年间分析，得到关于住宅房地产价格与租金及其相关因素关系的结论。目的在于进行更精确的香港房价预测。

主要发现（此前）

• 1)**恒生指数(HSI)长期领先香港房价1至2个季度。
• 2)**失业率与房价高相关，失业快速上升可能导致HSI与房价间的结构变化。
• 3)** 在经济稳定增长时，香港作为"地产经济周期"模式，不易滑入"衰退"阶段。

方法论

宏观指标选择（为何选择宏观指标）

• 宏观经济指标独立于地产表现，更为客观反映经济。所选指标为月末更新：零售额、零售价格指数(CPI)、失业率等。
• 考虑了相关性 vs. 回归系数。用于认可相关关系，然后通过回归系数了解影响力大小。

相关性 vs 回归系数

• 相关系数体现方向变化，回归系数量度影响幅度（如CPI与房价相关系数近于1），但注意，回归系数并非所有变动比例。

相关性排名与回归系数

1997至今与各区市时间点差异（较长篇幅，省略具体数值）

• 核心宏观指标：CPI、M3、劳动力数量。
• 相关性排名下滑幅度：疫情自2020年起，几乎全部宏观指标与房价、租金的相关系数下降。

四象限分析

• 影响房价：劳动力规模持续高相关，位置居首。
• 政策影响：
  • *Top Talent Pass Scheme (TTPS)*申请已破万，但劳动力规模仍有负增长。
  • 减税措施提振市场可行性低，因税费回扣有延迟。
• 结论摘要：政府应将人才政策与人口增长计划结合，带来长期利好。短期内房价与租金还是主要受利率及房地产动态影响。

附注

• 免责声明：报告内容供参考，实际预测需专业评估。
• 联系信息：Martin Wong & Lucia Leung
• 版权说明：©Knight Frank 2023，数据分析予理解详情为准。

说明：本摘要对原报告核心内容进行了提炼，省略了不少细节数据与图表，但保留了关键分析、发现及结论。