20170313-兴业证券-房地产行业系列深度报告之四_将库存去化到底__18页_1mb

房地产行业系列深度报告之四：将库存去化到底！总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场中三四线城市房地产中期繁荣的逻辑，指出政府通过政策引导银行调整按揭贷款配置，从而推动居民资产配置向三四线城市倾斜，以实现库存去化的目标。报告强调，房地产大周期向上是这一逻辑的前提，而银行资产荒背景下持续配置按揭贷款是核心驱动力。此外，居民对房地产资产的偏好，使其成为风险收益比最优的大类资产。

主要观点

• 中期繁荣逻辑：在房地产大周期上行的背景下，政府希望通过银行调节按揭贷款配置，引导居民资产配置向三四线城市倾斜，从而实现库存去化。
• 房地产吸引力：在过去十多年中，房地产在风险收益比方面优于股票和债券，成为居民最青睐的资产配置方向。
• 政府去库存手段：政府通过四步政策引导，包括降息降准、降低非限购城市首付比例、加大三四线城市按揭优惠力度以及对核心城市实施限购限贷，从而促进房地产市场向三四线城市转移。
• 未来趋势：三四线城市未来一到两年将维持中期繁荣，但随着库存去化目标的达成，市场将回归平稳状态。
• 风险提示：房地产成交回升不及预期、货币政策收紧等风险因素可能影响市场走势。

关键信息

政策引导的四步策略

1. 降息降准：2014年11月至2016年3月，央行累计6次降息、5次降准，导致按揭贷款利率下降，引导居民购房。
2. 降低首付比例：非限购城市首付比例从25%降至20%，刺激了三四线城市的购房需求。
3. 逆向引导按揭利率：三四线城市按揭利率与一二线城市利差持续收窄，进一步推动了居民资产配置向三四线倾斜。
4. 核心城市限购限贷：通过限购限贷政策压缩核心城市需求，迫使部分居民转向三四线城市购房。

数据支持

• 按揭贷款余额：2016年12月末，个人购房贷款余额达到19.14万亿元，同比增长35%。
• 资产配置收益：房地产年平均收益率为9.4%，波动率仅为5.8%，优于股票和债券。
• 房价与不良率关系：如温州和鄂尔多斯案例所示，房价下跌导致银行不良率大幅上升，而政府通过去库存政策缓解了这一风险。
• 房价比值变化：2016年11月，一线城市与三线城市房价比值为5.5倍，远高于2012年初的3.1倍，价差大促进了资产重配置。

投资建议

• 推荐公司：新城控股、保利地产、华夏幸福、荣盛发展、世联行、招商蛇口、新湖中宝、北京城建。
• 推荐港股地产股：主要推荐碧桂园、中国奥园。

行业与公司评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）。
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%；
  • 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间；
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间；
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

风险提示

• 房地产成交回升不及预期：若房地产销售未达预期，可能影响政策效果和市场信心。
• 货币政策收紧：若央行收紧货币政策，可能抑制按揭贷款增长，进而影响三四线城市房地产市场。

结论

政府引导的三四线城市房地产中期繁荣是为了解决库存问题和化解金融风险。未来一到两年，这一趋势将持续，但随着库存去化目标的完成，市场将回归平稳。银行在这一过程中起到了关键作用，但其支持是阶段性且有限的，因此三四线城市房地产市场存在较大的潜在风险。