20170313-兴业证券-房地产行业系列深度报告之四：将库存去化到底！_19页_1mb

文档总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在2017年的发展趋势，重点探讨了三四线城市房地产中期繁荣的原因、政府的引导策略以及未来走势预测。报告指出，政府通过一系列政策手段引导银行和居民资产配置向三四线城市倾斜，以实现去库存的目标。同时，报告强调了房地产作为居民资产配置中风险收益比最优的资产类别，以及政策调整对市场的影响。

主要观点

• 房地产大周期向上是重要前提：中国房地产市场正处于一个长期上升周期，银行持续配置按揭贷款推动了这一趋势。
• 政府引导去库存：政府通过政策手段，如降息降准、降低首付比例、优惠按揭利率、限购限贷等，引导居民和银行资产配置向三四线城市倾斜。
• 三四线城市中期繁荣确立：由于政策推动，三四线城市房地产市场在2017年迎来中期繁荣，但未来一到两年后大概率进入平稳阶段。
• 政策驱动的资产重配置：政府的调控政策旨在通过“挤出效应”促使核心城市居民转向三四线城市购房，从而加速去库存。
• 银行杠杆与风险：三四线城市因较低的首付比例和较高的杠杆率，存在更大的潜在风险，政府不会长期维持这种繁荣。

关键信息

政策引导步骤

1. 降息降准：通过降低利率，引导居民和银行增加房地产投资。
2. 降低非限购城市首付比例：首付比例从25%降至20%，显著促进三四线城市房地产销售。
3. 逆向引导按揭利率：三四线城市按揭利率逐渐接近一二线城市，减少居民购房成本。
4. 核心城市限购限贷：通过限制核心城市购房需求，将资金引导至三四线城市。

市场表现

• 2016年三四线城市销售面积同比增长21.9%，销售金额同比增长31.7%。
• 2016年11月，一线城市与三线城市房价比值为5.5倍，价差显著。
• 部分三四线城市如徐州、泉州、汕头等在十一调控后表现出明显的“挤出效应”。

投资建议

• 推荐公司：新城控股、保利地产、华夏幸福、荣盛发展、世联行、招商蛇口、新湖中宝、北京城建。
• 港股推荐：碧桂园、中国奥园。

风险提示

• 房地产成交回升不及预期。
• 货币政策收紧。

图表目录

• 图1：我国按揭贷款余额占总贷款余额比重持续提升。
• 图2：温州2011-2015年房价快速下跌。
• 图3：温州2011-2014年银行业不良率快速提升。
• 图4：鄂尔多斯房价2013年开始持续下滑。
• 图5：鄂尔多斯金融机构不良率快速提升。
• 图6：三四线城市月度商品房销售面积及同比增速。
• 图7：三四线城市月度商品房销售金额及同比增速。
• 图8：百城价格指数：一二三线城市环比涨幅。
• 图9：一线、二线、三线城市房贷利率逐渐收窄。

表格目录

• 表1：2006-2016年我国三大类资产风险、收益情况。
• 表2：按揭贷款45万元在不同利率下的还款额测算。
• 表3：央行两轮调整，非限购城市首付比例下降至20%。
• 表4：部分三四线城市在十一调控后的挤出效应。
• 表5：百城价格指数一线、二线、三线价格。

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。
• 评级基准：以恒生指数涨跌幅为基准。

机构销售信息

• 上海地区销售经理：盛英君、冯诚、杨忱、顾超、王政、王溪、王立维、李远帆、胡岩、姚丹丹、罗龙飞。
• 北京地区销售经理：郑小平、朱圣诞、刘晓浏、肖霞、陈杨、吴磊、王文钊。
• 深圳地区销售经理：朱元彧、杨剑、李昇、邵景丽、王维宇。
• 国际机构销售经理：刘易容、徐皓、张珍岚、陈志云、马青岚、曾雅琪、申胜雄、陈俊凯、俞晓琦。
• 私募及企业客户负责人：刘俊文。
• 私募销售经理：徐瑞、唐怡、杨雪婷、韩立峰。
• 港股机构销售服务团队：丁先树、王文洲、郑梁燕、陈振光、周围、孙博轶。

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