20260906-国盛证券有限责任公司-REITs周报_创金合信北京REIT上市_4单公募REITs同日获批_11页_981kb

报告摘要

房地产开发与REITs周报总结

核心内容概览

本周房地产相关REITs整体表现偏弱，市场回调明显。中证REITs全收益指数下跌1.52%，中证REITs（收盘）指数下跌1.82%。本年中证REITs全收益指数跌幅为6.84%，中证REITs（收盘）指数跌幅为10.48%。多个板块表现分化，其中仓储物流和产业园区跌幅较大，分别为-2.41%和-3.54%。而生态环保、水利设施等板块回调幅度较小。

9月3日，创金合信北京国资公司REIT（基金代码：181001）在深交所上市，首日破发，跌幅达10.99%，次日有所反弹，涨幅为+1.47%。该REIT底层资产包括北京市海淀区的集智未来项目和东城区的隆福寺一期项目，涵盖办公及配套商业业态，可供出租面积约为103,791.32平方米，2025年营业收入约为2.10亿元。

9月4日，4单公募REITs获批注册，分别是广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金、中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金及银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金。

主要观点

市场整体回调：本周REITs二级市场整体回调，周均涨幅为-2%，其中仓储物流和产业园区板块回调幅度较大。
板块表现分化：不同板块表现差异显著，生态环保、市政水利等板块跌幅较小，而消费基础设施、能源基础设施等板块表现相对较弱。
新REITs上市与审批：创金合信北京国资公司REIT上市首日破发，但次日有所反弹；4单公募REITs获批，为市场注入新活力。
交易活跃度：本周产业园区板块交易最为活跃，日均成交量达131.1万股，日均换手率0.7%。

关键信息

一、REITs指数表现

中证REITs全收益指数：本周下跌1.52%，本年跌幅为6.84%。
中证REITs（收盘）指数：本周下跌1.82%，本年跌幅为10.48%。
其他指数表现：
- 上证综指：-0.30%
- 深证成指：-3.13%
- 沪深300：-1.33%
- 恒生指数：+0.26%
- 中债十年期国债指数：+0.14%
- 房地产（申万）指数：-0.94%
- 恒生地产建筑业指数：-2.47%
- 高速公路（申万）指数：-0.16%

二、REITs一二级市场表现

创金合信北京国资公司REIT：上市首日破发，跌幅10.99%，次日反弹1.47%。
其他REITs表现：
- 仓储物流板块：整体跌幅-2.41%，其中红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等表现较弱。
- 产业园区板块：整体跌幅-3.54%，华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT等表现相对较好。
- 保障房板块：整体跌幅-2.12%，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等表现稳定。
- 交通基础设施板块：整体跌幅-0.71%，其中浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT等表现较好。
- 能源基础设施板块：整体跌幅-1.39%，其中嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏华电清洁能源REIT等表现相对较好。
- 生态环保板块：整体跌幅-0.63%，富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT等表现稳定。
- 消费基础设施板块：整体跌幅-2.27%，华夏首创奥特莱斯REIT、中金印力消费基础设施REIT等表现较好。
- 水利设施板块：整体跌幅-0.2%，银华绍兴原水水利REIT、国泰君安济南能源供热REIT等表现稳定。
- 数据中心板块：整体跌幅-0.66%，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT等表现较好。
- 商业不动产板块：整体跌幅-0.9%，其中华夏金茂商业REIT、中金唯品会商业REIT等表现较好。

三、REITs估值表现

IRR（内部收益率）：平安广州广河REIT以12.6%居首，华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT分别为10.7%和10.6%。
P/NAV（价格/净资产）：首创奥特莱斯REIT以1.6居首，厦门安居REIT、中国电建清洁能源REIT分别为1.5和1.5。

四、投资建议

一级打新套利空间：一级市场打新仍存在套利机会。
二级市场策略：
- β机会：关注政策主题下的消费类REITs，以及通胀背景下的高速类REITs。
- 择时机会：关注在政策催化、解禁或季报利空出尽后回调的优质资产。
- 分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，关注债性端长端利率走势及股性端租金变化。
- 龙头溢价：关注原始权益人资产储备充足、扩募项目增长空间明确的REITs。