20230311-西南证券-房地产行业2023年春季投资策略_基本面筑底_利好政策加速释放_53页_5mb

房地产行业2023年春季投资策略总结

核心内容概览

2023年春季房地产行业投资策略指出，房地产行业在2022年经历基本面筑底，销售、土拍及流动性压力持续，但政策端持续宽松，行业政策底已现。预计2023年行业基本面将呈现“先抑后扬”的趋势，下半年有望逐步修复。政策支持对行业有积极催化作用，板块具备配置价值。

主要观点

行业基本面

• 新房销售：2023年2月百强房企操盘金额同比增长14.9%，重点30城成交同环比涨幅均超40%，呈现点状复苏。但整体销售仍处于筑底阶段。
• 二手房市场：恢复好于新房，2月全国16个重点城市成交面积同比上涨122%，环比增长54%。热点城市如北京、深圳、成都等表现出全面回暖。
• 土地市场：2月重点监测城市溢价率为5.38%，较上月增长1.28个百分点，流拍率下降至12%，显示市场回暖迹象。但整体土地市场仍偏冷，房企拿地审慎。
• 开竣工情况：新开工面积同比下降15.4%，竣工面积同比增长11.7%，显示房企投资意愿下降，但竣工端有所支撑。
• 融资情况：2月房企非银融资总额为448亿元，同比下降3.4%，但降幅收窄。融资结构以信用债为主，海外债发行有所回升。

企业格局

• 央国企与优质民企表现突出：在行业整体下行中，央国企及少数优质民企销售增长明显，如越秀地产、华发股份、华润置地等。
• 民企投资弱复苏：1-2月百强房企新增土储货值同比降幅在15-20%之间，但热点城市拿地积极性有所回升，头部企业仍为拿地主力。
• 市场分化明显：一线及部分二线城市的库存压力较小，销售表现相对较好，而部分弱二线城市库存压力大，销售下滑明显。

政策支持

• 政策底已现：中央及地方政策持续发力，从“保项目”转向“保主体”，融资政策“三箭齐发”，包括信贷支持、债券融资支持和股权融资松绑。
• 需求端政策：限购放松、首付比例下调、多孩政策等，促进市场信心修复。
• 保交付政策：各地设立纾困基金，通过债权纾困、收并购、保障性租赁住房等方式推进“保交楼”工作。

关键信息

2023年行业预测

• 销售面积：预计同比增长4.9%。
• 销售金额：预计同比增长5.5%。
• 投资金额：预计同比下降5.9%。
• 新开工面积：预计同比下降15.4%。
• 竣工面积：预计同比增长11.7%。

投资建议

• 重点房企：建发股份、华发股份、滨江集团、保利发展、金地集团、万科A、新城控股、南山控股、天健集团。
• 物业板块：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业，物业板块估值修复带来投资机会。

风险提示

• 房地产融资政策不及预期。
• 销售表现不及预期。
• 物管发展不及预期。

2022年行业回顾

• 行业整体表现：房地产指数下跌9.1%，跑赢沪深300指数约2.5个百分点。各子行业均下跌，其中物业管理市盈率最高（24倍），商业地产和住宅开发最低（11倍和10倍）。
• 销售情况：2022年前三季度营业收入16461亿元（同比-13%），利润876亿元（同比-50%）。销售基本面持续恶化，9月末开始政策端发力，但金九银十成色不足。
• 政策回顾：9月末起政策端开始发力，11月“三箭齐发”推动房地产融资全面宽松，促进行业流动性修复。

总结

2023年房地产行业基本面筑底，政策宽松释放，市场信心逐步恢复。重点城市销售和土拍表现回暖，央国企和优质民企表现优于行业整体。行业融资政策持续优化，有望带动市场逐步复苏。投资建议关注经营稳健的优质房企及物业板块估值修复机会。