20191020-广发证券-房地产行业跟踪分析：景气度持续下行，关注未来政策趋势_19页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现政策边际放松与市场热度缓和的态势。中央层面，地方债发行基本收官，央行研究贷款利率转向LPR定价，地方层面，多地放松四限政策及落户限制，以刺激市场活力。

主要观点

• 政策放松：海口市、天津、泉州、连云港、银川等城市放松四限政策，取消社保限制，允许非本地户籍人才购房，降低落户门槛，以促进房地产市场活跃度。
• 市场表现：10月前17天，35城新房成交同比上涨14.8%，其中一线同比转正上涨3.7%，二线涨幅扩大上涨34.5%，三四线同比转负下滑3.1%。
• 去化率下降：重点城市前两周去化率下降至49%，显示市场销售压力增加。
• 土地市场：百城土地溢价率连续18周下滑至9.3%，一线略有回升，二线和三四线持续下滑。

关键信息

政策动态

• 地方债发行：前9个月累计发行地方债4.2万亿元，新增债券发行进度达99.43%，基本收官。
• 贷款利率改革：央行研究存量贷款转向LPR定价，未来贷款基准利率或逐渐淡出。
• 人才购房政策：海口、天津、南京、泉州等地放宽人才购房条件，取消社保限制。
• 落户政策：泉州、连云港、银川等城市放松落户条件，部分城市实行户口通迁。

市场表现

• 新房成交：35城新房成交面积648.36万方，环比上升82.5%，同比上升27.3%。
• 去化周期：13城商品房去化周期上升至16.24个月，11城住宅去化周期上升至8.51个月。
• 二手房成交：12城二手房成交面积138.73万方，环比上升106.5%，但月度环比下降19.8%。
• 区域表现：环渤海、长三角、珠三角、中西部、海峡西岸城市群新房成交环比上升，其中珠三角涨幅最大。

投资建议

• 推荐房企：低估值的龙头房企，兼顾短期业绩防御性与长期销售规模成长性。
  • A股：万科A、金地集团、招商蛇口（一线）；中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展（二线）。
  • H股：融创中国、万科企业、旭辉控股集团（龙头）；中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团（关注）。
  • 子领域：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

数据图表

• 图1：本周主要政策一览（2019.10.13-2019.10.18）
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）
• 图5：35城新房月度成交同环比（%）
• 图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）
• 图7：35城新房成交整体年同比（%）
• 图8：35城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.10.11-2019.10.17）
• 图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图11：12城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：12城二手房成交月度同环比
• 图13：12城分线城市二手房成交月同比
• 图14：12城市二手房成交整体年同比
• 图15：12城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市商品房库存与去化周期
• 图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）
• 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图30：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.10.14-2019.10.18）
• 图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.10.14-2019.10.18）

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