房地产行业跟踪分析：景气度持续下行，关注未来政策趋势-20191020-广发证券-19页_2mb

房地产行业周度总结

核心内容

本周房地产行业在政策和市场基本面方面呈现以下特点：

• 政策放松：多地放松“四限”政策，例如海口、天津、泉州、南京六合区等，部分城市取消社保限制，允许非本地户籍人才购房，部分城市放宽落户政策。
• 市场表现：10月前17天，35城新房成交同比上涨14.8%，其中一线同比转正，二线涨幅扩大，三四线则同比转负。
• 土地市场：全国100大中城市土地溢价率连续18周下滑至9.3%，其中一线有所回升，二线和三四线继续下滑。
• 去化率：10月前两周重点城市去化率下降至49%，显示市场热度有所缓和。
• 投资建议：推荐低估值的龙头房企，兼顾短期业绩和长期成长性，包括一线A股龙头万科A、金地集团、招商蛇口，二线A股龙头中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头融创中国、万科企业、旭辉控股集团等。

主要观点

1. 政策趋势

• 地方政策放松：多个城市放松了购房和落户限制，旨在促进房地产市场活跃度。
• 贷款利率改革：央行研究存量贷款转向LPR定价，未来贷款基准利率或逐渐淡出。
• 地方债收官：中央层面地方债发行进度达99.43%，新增债券发行基本完成。

2. 市场基本面

• 新房成交：10月前17天，35城新房成交面积为648.36万方，环比上升82.5%，同比上升27.3%。
• 分线城市表现：
  • 一线：4大一线城市成交面积101.00万方，环比上升112.8%，同比上升18.2%。
  • 二线：11个样本城市成交面积323.74万方，环比上升65.7%，同比上升48.3%。
  • 三四线：20个样本城市成交面积223.62万方，环比上升98.9%，同比上升8.8%。
• 二手房成交：12城二手房成交面积为138.73万方，环比上升106.5%，但月度环比下降19.8%。
• 库存与去化周期：13城商品房库存总量略有上升，去化周期上升至16.24个月，部分城市库存去化周期有所改善。

3. 土地市场

• 土地供应：全国100大中城市土地供应面积同比下降56.1%，成交面积同比上升7.7%。
• 溢价率：全类型土地溢价率下降至9.3%，其中一线城市、二线城市、三线城市分别为3.4%、9.2%、11.7%。
• 供销比：全类型土地供销比上升至1.28，住宅土地供销比上升至1.26。

关键信息

1. 政策变化

• 海口市：商品住宅备案均价超过17300元/平米，每月放松86元/平米。
• 天津市：允许非首都功能疏解项目的职工购房，取消社保条件。
• 泉州市：对20类产业急需人才放宽购房限制，实行落户“零门槛”。
• 南京六合区：允许大专学历非本地户籍居民凭居住证购房。
• 连云港市、银川市：放宽落户政策，允许合法稳定就业、合法稳定住所或技工以上毕业生落户。
• 三亚市：允许已工作的各类人才购房，网传燕郊引进企业员工可通过单位团购新房。

2. 城市表现

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳。
• 二线城市：杭州、南京、武汉、青岛、福州、厦门、苏州、南宁、济南、温州。
• 三四线城市：20个样本城市，部分城市如江门、岳阳等表现突出。

3. 投资建议

• A股推荐：万科A、金地集团、招商蛇口（一线）；中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展（二线）。
• H股推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团（龙头）；中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团（关注）。
• 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

重点公司估值和财务分析表

图表索引

• 图1：本周主要政策一览（2019.10.13-2019.10.18）
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）
• 图5：35城新房月度成交同环比（%）
• 图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）
• 图7：35城新房成交整体年同比（%）
• 图8：35城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.10.11-2019.10.17）
• 图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图11：12城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：12城二手房成交月度同环比
• 图13：12城分线城市二手房成交月同比
• 图14：12城市二手房成交整体年同比
• 图15：12城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市商品房库存与去化周期
• 图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）
• 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率

分析结论

本周房地产行业政策有所放松，市场基本面出现回暖迹象，但整体去化率下降，显示市场仍面临一定压力。随着政策的逐步改善，部分城市具备一定的市场改善空间，建议关注低估值的龙头房企，以兼顾短期防御和长期成长。同时，需警惕政策调控力度加大、利率上行、库存上升等风险因素。