20160205-中国银河-房地产行业年度投资策略报告：跟踪地产转型，把握政策窗口_47页_2mb

房地产行业2016年度投资策略报告总结

核心内容

本报告分析了2016年房地产行业面临的库存压力、需求变化及政策导向，并提出了相应的投资策略。

主要观点

1. 商品房库存总量与结构

   • 全国商品房待售面积约为7.2亿平米，但按新开工扣除销售面积估算，库存面积约为57.5亿平米，远超合理去化周期。
   • 库存去化周期约为4.6年，远高于6-18个月的合理区间，且库存结构存在结构性失衡。
   • 非住宅类业态（如办公楼、商业）去化周期远高于住宅，三四线城市库存压力更大。

2. 住房需求端分析

   • 城镇住房基本满足非农人口需求，但按常住人口计算，人均住房面积仍有提升空间。
   • 2015年新增人口、城镇化及农民工市民化将释放约6亿平米的新增需求。
   • 有效需求占真实需求的比重约为40%，主要由高净值家庭、有房家庭置换改善及投资需求支撑。

3. 农民工市民化与城镇化

   • 农民工市民化是未来楼市周期向上的关键驱动力，但其潜力尚未完全释放。
   • 房价对大多数家庭难以承受，农民工的购房意愿和能力受到收入和保障机制的限制。

4. 房地产行业供给端分析

   • 开工面积和投资增速下降，房地产行业整体盈利水平下降。
   • 市场格局呈现两极分化，头部房企占据主要市场份额，中小房企面临较大压力。
   • 供给侧改革可能出台多项政策，如土地财政调整、保障房建设等，以缓解库存压力。

5. 基本面小结

   • 中长期来看，住房需求将趋于平稳，政策对房地产行业的影响将持续。
   • 2016年楼市基本面相对稳健，但需警惕政策和经济环境的变化。

6. 北上深住房市场分析

   • 北上深住房市场供不应求，但房价对大多数家庭难以承受。
   • 北上深的房价收入比远高于合理水平，主要由高净值家庭和投资需求支撑。

7. 投资策略

   • 维持板块推荐评级，认为房地产板块估值处于较低水平，下行风险较小。
   • 建议关注去库存概念标的（如万保招绿、三四线金科荣盛等）、新型地产（如华夏幸福、世联行、南国置业等）及转型标的（如广宇集团、苏宁环球等）。

关键信息

• 库存压力：全国商品房库存面积约为57.5亿平米，去化周期约为4.6年，主要集中在三四线城市和非住宅类业态。
• 有效需求：商品住宅有效需求约占真实需求的40%，主要由高净值家庭、有房家庭置换改善及投资需求支撑。
• 农民工市民化：1.69亿外出农民工中，仅1%在城市置业，存在巨大的潜在需求。
• 房价与收入比：全国房价收入比约为15.8，北上深远高于合理水平，主要由高净值家庭和投资需求支撑。
• 政策影响：2016年房地产行业政策重点为去库存和供给侧改革，需配套长效机制。
• 投资建议：关注去库存概念、新型地产及转型标的，维持板块推荐评级。

结构分析

一、商品房库存总量与结构

• 总量估算：根据国家统计局数据，全国商品房待售面积约为7.2亿平米，但按新开工扣除销售面积估算，约为57.5亿平米。
• 去化周期：按2013-2015年平均销售面积计算，去化周期约为4.6年，远高于合理区间。
• 结构失衡：住宅库存占比约51%，但去化周期较短；办公楼和商业库存去化周期较长，压力更大。

二、住房需求端分析

• 长期需求：预计2016-2025年每年新增需求约6亿平米，主要由新增人口、城镇化及农民工市民化推动。
• 有效需求：有效需求占真实需求的比重约为40%，主要由高净值家庭、有房家庭置换改善及投资需求支撑。
• 房价收入比：全国房价收入比约为15.8，北上深远高于合理水平，显示房价对多数家庭难以承受。

三、房地产行业供给端分析

• 新开工与销售：2015年新开工面积和销售面积均有所下降，但销售面积增速仍保持稳定。
• 市场格局：头部房企占据主要市场份额，中小房企面临较大压力。
• 供给侧改革：政策可能出台以缓解库存压力，如土地财政调整、保障房建设等。

四、基本面小结

• 中长期趋势：住房需求趋于平稳，政策对房地产行业的影响将持续。
• 2016年展望：预计2016年销售面积维持在12-13亿平米之间，销售额升幅可能有所收窄。

五、北上深住房市场分析

• 供不应求：北上深住房市场供不应求，但房价对大多数家庭难以承受。
• 需求结构：主要由高净值家庭、有房家庭置换改善及投资需求支撑。
• 人口密度与住房：北上深人口密度高，住房需求大，但房价与收入比远高于合理水平。

六、投资策略

• 板块评级：维持房地产板块推荐评级，认为估值处于较低水平，下行风险较小。
• 投资主线：
  • 去库存概念：关注万保招绿、三四线金科荣盛等。
  • 新型地产：关注华夏幸福、世联行、南国置业等。
  • 转型标的：关注广宇集团、苏宁环球等。

结论

2016年房地产行业面临较大的库存压力，但有效需求仍占一定比例，政策支持和农民工市民化可能成为未来发展的关键因素。投资策略上建议关注去库存、新型地产和转型标的，以应对行业变化。