20160205-中国银河-房地产行业年度投资策略报告_跟踪地产转型_把握政策窗口_46页_2mb

房地产行业2016年度投资策略报告总结

核心内容

2016年房地产行业面临去库存和供给侧改革的双重压力，同时需关注城镇化和农民工市民化的长期影响。整体市场在“稳增长”政策背景下，预计将维持基本稳定，但存在结构性失衡和有效需求不足的问题。

主要观点

• 商品房库存总量：全国商品房库存面积估算为58亿平米，去化周期约为4.6年，远高于合理区间。库存压力集中在三四线城市、非住宅类业态及首改和高端住宅市场。
• 住房需求：城镇住房需求已基本满足，但有效需求仅占潜在需求的40%左右，主要受高房价影响。农民工市民化是未来楼市发展的关键驱动力，但需要政策配套和长效机制。
• 楼市周期：2016年楼市基本面谨慎看好，预计销售面积维持在12-13亿平米，销售额增幅可能收窄。
• 北上深市场：三城人均住房面积低，供不应求，但房价对大多数家庭难以承受，主要由高净值家庭、有房家庭置换改善及投资需求支撑。
• 投资建议：建议关注去库存概念、新型地产及转型标的，如万保招绿、华夏幸福、广宇集团等。

关键信息

一、商品房库存总量与结构

• 库存总量：估算为58亿平米，其中住宅占51%，非住宅类库存去化周期更长。
• 去化周期：住宅约2.6年，办公楼和商业库存需10年以上。
• 城市分布：一线城市去化周期较短（约9个月），三四线城市普遍超过20个月，尤其是温州、呼和浩特。
• 库存结构：非住宅类库存压力更大，需重点关注。

二、住房需求端分析

• 长期真实需求：预计2016-2025年每年新增住房需求约6亿平米，主要来源于城镇化及农民工市民化。
• 潜在需求：农民工市民化释放约0.14亿平米需求，但政策落地需时间。
• 有效需求：仅占真实需求的40%，主要由中高收入家庭及投资需求支撑。

三、房地产行业供给端分析

• 新开工与销售：2015年新开工面积为154,454万平米，销售面积为128,495万平米，去化周期约4.66年。
• 市场格局：整体盈利水平下降，两极分化加剧，行业集中度提升。
• 供给侧改革：预计出台多项去库存政策，包括土地财政改革、保障房建设等，但政策实施需时间。

四、基本面小结

• 中长期：城镇化进入缓慢发展期，有效需求有限，楼市面临结构性调整。
• 2016年：预计销售面积维持在12-13亿平米，销售额增幅可能收窄，政策支持下市场有望逐步改善。

五、北上深住房市场分析

• 人口密度：深圳人口密度仅次于香港，住房需求大。
• 住房拥有量：人均住房面积低，供不应求。
• 房价负担：高房价对大多数家庭难以承受，主要由高净值家庭和投资需求支撑。

六、投资策略

• 板块走势回顾：2015年地产板块大幅跑赢大盘，估值基本回复到2015年初水平。
• 个股走势回顾：部分主流房企表现优于板块整体。
• 投资主线：
  • 去库存概念：关注万保招绿、三四线金科荣盛等。
  • 新型地产：关注华夏幸福、世联行、南国置业等。
  • 转型标的：关注广宇集团、苏宁环球等。

结论

2016年房地产行业将面临去库存和供给侧改革的双重挑战，但政策支持和农民工市民化有望为市场带来新的增长点。整体市场基本面谨慎看好，但需关注流动性风险和政策执行效果。建议投资者关注具备去库存能力和转型潜力的房企。