20201025-开源证券-房地产行业周报_中央持续完善长效机制_销售景气度高位回落_房贷利率维持不变_16页_1mb

房地产行业分析总结（2020年10月25日）

核心内容概览

2020年10月25日发布的房地产行业研究报告指出，房地产行业在政策调控和市场环境的影响下，整体表现呈现销售高位回落、开竣工表现萎靡、施工端力度减弱的态势，但投资端仍保持强劲。分析师认为，地产行业仍是财政和投资的重要托底工具，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策导向：中央坚持“房住不炒”基调，继续完善房地产长效机制，强化房地产金融、债券市场、影子银行等领域的宏观审慎管理。
• 销售表现：9月商品房销售面积同比增长7.3%，销售额同比增长16.0%，虽环比有所回落，但整体仍处于高位。
• 开竣工情况：9月新开工面积同比下降1.9%，竣工面积同比下降17.7%，施工端表现疲软，但全年竣工仍预计保持高位。
• 房价走势：70城房价温和上涨，一线城市新房价格环比上涨0.4%，二线城市新房价格环比上涨0.3%，三线城市新房价格环比上涨0.5%。
• 土地市场：100城全类型土地成交溢价率保持高位（11%），流拍率维持低位（3.6%），三线城市溢价率最高（19%）。
• 融资情况：房企信用债和海外债发行规模同比大幅增长，但发行利率有所分化，信用债加权利率为2.14%，海外债加权利率为5.97%。
• 房贷利率：10月LPR利率维持不变，结束了2020年以来的九连降趋势，房贷利率拐点或将出现。

关键信息

销售与投资

• 销售数据：9月商品房销售面积同比增长7.3%，销售额同比增长16.0%；累计销售面积同比下降1.8%，销售额同比增长3.7%。
• 投资数据：9月房地产开发投资额同比增长12.0%，累计增速为5.6%；房企到位资金同比增长14.5%，显示企业回款能力较强。
• 区域差异：东部、中部、西部区域住宅销售面积同比增速分别为11%、2%、9%，东北地区则为-2%。三线城市土地成交溢价率最高，达19%。

政策动态

• 中央政策：央行提出完善房地产金融监管体系，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比等政策工具。
• 地方政策：合肥、南京等地出台租赁住房支持政策，如商业、工业房产改建为租赁住房，并落实税收优惠；北京加强预售资金监管和租赁合同备案。

成交情况

• 新房成交：全国32城新房成交面积498万平米，同比增长9%，环比下降10%；年初至今累计成交面积17708万平米，同比下降2%。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积120万平米，同比下降7%；年初至今累计成交面积4878万平米，同比下降5%。

资金与融资

• 发债规模：2020年第43周，信用债发行65.5亿元，同比增加75%；海外债发行21.3亿美元，同比增加310%。
• 融资利率：信用债加权利率为2.14%，海外债加权利率为5.97%；9月信用债和海外债发行规模同比分别增长41%和261%。

投资建议

• 评级：维持行业“看好”评级。
• 理由：房地产仍是财政和投资的重要支撑，销售和区域政策持续向好，限价政策松动利好房企利润率修复，板块估值处于历史低位，四季度仍有投资机会。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模可能因市场变化出现较大波动，影响房企回款。
2. 政策调整：按揭贷款利率上行、税收政策收紧可能增加经营风险。
3. 融资收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。

图表与数据摘要

• 图1：9月商品房销售额单月增速达16.0%
• 图2：9月商品房销售面积单月增速达7.3%
• 图3：9月开竣工单月增速分别为-1.9%、-17.7%
• 图4：9月房地产开发投资额单月增速达12.0%
• 图5：9月施工面积单月增速-4.6%
• 图6：9月房企到位资金单月增长14.5%
• 图7：70城中有55城新房价格环比上涨
• 图8：70城中有50城二手价格环比上涨
• 图9：70城新房价格环比上涨0.3%
• 图10：70城二手房价格环比上涨0.3%
• 图11：32城新房成交面积单周同比增速+9%
• 图12：32城新房成交面积单周环比增速-10%
• 图13：三线城市新房成交同比增速达36%
• 图14：9城二手房成交单周同比增速-5%
• 图15：9城二手房成交累计增速降幅为-5%
• 图16：100城全类型土地成交溢价率保持高位（11%）
• 图17：100城全类型土地流拍率低至3.6%
• 图18：信用债发行规模同比增加75%
• 图19：海外债发行规模同比增加310%
• 图20：年初至今信用债发行规模增速达25%
• 图21：9月信用债发行规模同比增长41%
• 图22：9月海外债发行规模同比增长261%
• 图23：9月信用债、海外债发行利率分别为4.86%、8.44%
• 图24：10月LPR利率维持不变
• 图25：10月房贷利率开始维持不变

估值与市场表现

• 板块估值：房地产板块PE-TTM为8.75倍，仍处于历史低位。
• 市场预期：伴随疫情影响消散，全年结算有望回到增长轨道，板块估值有望修复。

分析师信息

• 分析师：齐东、陈鹏
• 联系方式：qidong@kysec.cn、chenpeng@kysec.cn
• 证书编号：S0790520060001、S0790520100001

评级说明

• 证券评级：买入（Buy）、增持（outperform）、中性（Neutral）、减持（underperform）
• 行业评级：看好（overweight）、中性（Neutral）、看淡（underperform）

附注

• 免责声明：本报告仅限专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者参考，不构成投资建议。
• 法律声明：开源证券对本报告内容及所引用数据的准确性不作保证，投资者需自行承担风险。