房地产行业2019年度策略_行业遇周期性下滑_股票迎衰退型收益_75页_8mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容

房地产行业在经历三年的快速增长后，进入周期性衰退阶段。2019年预计销售、开工和投资增速均将转负，行业整体进入下行周期。虽然短期面临利空，但中长期需求仍有较大空间，城镇化和改善性需求仍能支撑市场发展。

主要观点

• 行业周期性：房地产行业大致呈现3-5年一轮小周期，2019年进入衰退期。
• 销售增速：2019年商品房销售面积和销售额预计分别下降7.3%和8.4%，主要受三四线城市需求冷却影响。
• 开工与投资：销售低迷将导致库存上升，进而影响开工意愿，预计新开工同比下降5.6%。投资增速受土地购置费下降拖累，预计在0%左右。
• 政策宽松预期：2019年政策将逐渐宽松，但中央层面的刺激政策预期较低，地方政府因城施策可能性较大。
• 地产股表现：衰退期地产股相对收益为正概率大，尤其看好住宅龙头、商业地产和物业公司。
• 长期需求空间：未来10年商品房需求仍可达年均10.34亿平米，行业仍有发展空间。

关键信息

1. 行业周期性衰退

• 2019年行业正式进入衰退期，销售、开工和投资增速均转负。
• 2018年1月开始销售累计面积增速转负，19年将延续下滑趋势。
• 销售去化率低迷将导致库存堆积，进一步抑制开工意愿。

2. 销售预测

• 2019年商品房销售额中性情形下同比下降6.0%-7.4%。
• 2019年商品房销售面积中性情形下同比下降7.3%。
• 2018年6月后三四线城市销售增速明显落后于一二线，2019年可能进一步下滑。

3. 开工与投资预测

• 新开工增速将受销售拖累，预计同比下降5.6%。
• 投资增速受土地购置费和建安投资拖累，预计2019年同比增速为0%。
• 2019年上半年仍可能受益于2018年下半年土地购置的效果，但下半年将明显拖累投资表现。

4. 政策展望

• 政策放松将分四个阶段进行：限价限售政策放松、三四线限购限贷放松、弱二线城市限购限贷放松、强二线城市或一线限购限贷放松。
• 政策宽松概率大，主要考虑保经济增长、防金融风险和救地方财政。

5. 地产股投资策略

• 衰退期地产股相对收益为正概率大，2019年1月进入衰退期。
• 2019年复苏期将是买入最佳时机，但目前仍处于衰退期。
• 商业地产及商业管理公司受益于利率下行，物业行业因交房和竣工增加而受益。

6. 长期需求空间

• 城镇化和改善性需求仍是行业长期增长动力。
• 未来10年商品房年均需求约为10.34亿平米。

风险提示

• 政策变化超预期
• 新房销售不及预期
• 房企融资环境恶化

投资建议

• 看好住宅龙头（如万科、保利）
• 看好商业地产及商业管理公司
• 看好物业行业及公司（如南都物业）

图表目录（关键指标）

• 图1：商品房销售面积增速
• 图2：商品房销售额增速
• 图3：2007年以来房地产市场周期
• 图4：一二线新房销售占比
• 图5：全国及一二线新房销售增速
• 图6：全国及三四线城市销售增速
• 图7：移动平均（6M）销售增速
• 图8：一线城市的繁荣周期和三四线反向
• 图10：中美日房贷杠杆对比
• 图11：中国历年房贷杠杆
• 图12：历年棚改数据
• 图13：已开工未销售库存
• 图14：现房库存
• 图15：新开工累计与单月增速
• 图16：新开工与竣工增速
• 图17：房地产投资增速走势回顾
• 图18：各线城市历年销售金额占比
• 图19：各线城市历年销售面积占比
• 图20：各线城市销售金额累计同比
• 图21：各线城市销售金额单月同比
• 图22：各线城市销售面积累计同比
• 图23：各线城市销售面积单月同比

表格目录（关键预测）

• 表1：全国新房和二手房成交额占比
• 表2：信贷法预测商品房销售
• 表3：分城市层级预测商品房销售额和销售面积
• 表4：分城市层级预测商品房销售额累计同比
• 表5：分城市层级预测商品房销售面积累计同比

结论

2019年房地产行业将进入衰退期，销售、开工和投资增速均将下滑。政策宽松趋势明显，但中央层面刺激政策预期较低。地产股在衰退期可能呈现正相对收益，建议关注住宅龙头、商业地产及物业行业。长期来看，行业仍有较大发展空间，尤其是城镇化和改善性需求。