房地产行业2019年度策略：行业遇周期性下滑、股票迎衰退型收益-20181229-天风证券-75页_6mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容概述

本报告分析了2019年房地产行业的周期性衰退趋势，预测销售、开工、投资增速将转负，并指出政策宽松的可能性及对地产股的影响。同时，回顾了房地产调控历史，指出行业在不同阶段的政策变化与经济环境的关系。此外，报告还分析了房企财务状况及投资建议。

主要观点与关键信息

行业周期与趋势

• 房地产行业大致呈现3-5年一轮的小周期规律。
• 2019年预计进入衰退期，销售、开工、投资增速均转负。
• 销售同比增速在2016年4月见顶，16年10月调控政策出台后持续下行。
• 2018年4月销售增速出现反弹，但8月后快速回落，9-10月出现连续负增长。
• 2019年1月可能进入衰退期，但地产股相对收益为正概率大。

销售与投资预测

• 商品房销售：中性假设下，2019年商品房销售额同比下降6.0%-7.4%，销售面积同比下降7.3%。
• 新开工：中性情形下，新开工同比下降5.6%，销售低迷将导致库存堆积，开工意愿下降。
• 房地产投资：中性假设下，2019年房地产投资增速在0上下，受土地购置费下降影响，前高后低。
• 长期需求：未来10年商品房需求仍能达到年均10.34亿平，城镇化和改善性需求仍有空间。

政策展望

• 政策宽松概率大，主要考虑保经济增长、防金融风险、救地方财政。
• 政策放松可能经历四个阶段：限售限价放松、三四线限购限贷放松、弱二线城市放松、强二线或一线放松。
• 预计2019年政策将逐步宽松，但大规模刺激政策预期较低。
• 房产税出台被视为利空，但可能成为潜在利好。

投资建议

• 地产股投资：衰退期正收益概率大，建议关注住宅龙头（如万科、保利）。
• 商业地产与物业管理：受益于利率下行和交房竣工增加，建议关注商业和物业公司（如南都物业）。
• 政策博弈：地产股在衰退期表现较好，是政策博弈及资金配置效应的时机。

政策历史回顾

• 1998-2002：启动商品房市场，宏观调控政策包括降息降准、增发国债。
• 2003-2004：确立房地产为“支柱产业”，密集出台调控政策。
• 2005-2008：信贷、税收、土地和住房供应结构抑制房价上涨。
• 2008-2009：刺激房地产对冲金融危机影响，政策转向宽松。
• 2009-2013：限购限贷政策遏制房价上涨。
• 2014-2016：稳增长、去库存压力下放松政策。
• 2016年至今：因城施策，政策工具不断创新。
• 政策放松条件：经济下行、就业和收入不及预期。

房企财务分析

• 利润表：销售高峰后业绩进入收获期，行业集中度提升，利润率上升。
• 现金流量表：经营活动净流入规模下降，筹资现金流集中度提升。
• 资产负债表：小型房企负债率低，大型房企隐性负债多。
• 财务指标分化：龙头房企具备较强现金流和较低负债率，而中小型房企压力较大。

风险提示

• 政策变化超预期
• 新房销售不及预期
• 房企融资环境恶化

图表与数据

• 图1-图17：展示销售、开工、投资增速及政策变化趋势
• 表1-表5：提供全国及各线城市销售、投资、杠杆率等数据对比
• 数据来源：Wind、天风证券研究所

结论

2019年房地产行业将进入衰退期，销售、开工、投资增速均转负，但中长期需求仍具潜力。政策有望逐步宽松，地产股在衰退期相对收益为正概率较大，建议关注住宅龙头、商业地产及物业公司。同时，需警惕政策变化、销售不及预期及融资环境恶化的风险。