20181229-天风证券-房地产行业2019年度策略_行业遇周期性下滑_股票迎衰退型收益_75页_5mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容概述

本报告分析了2019年房地产行业面临周期性下滑的背景，指出行业在经历三年暴涨和两年调控后，预计正式进入衰退期。销售、开工和投资增速均将转负，但中长期需求仍具潜力。政策层面，预计2019年地方政府将逐步放松调控，但中央层面刺激政策概率较低。地产股在衰退期可能呈现相对正收益，尤其看好住宅龙头、商业地产及物业管理公司。

主要观点

• 行业周期性下滑：房地产行业呈现3-5年一轮小周期，2019年预计进入衰退期。
• 销售趋势：2019年商品房销售面积和销售额将同比下降，其中销售面积预计下降7.3%，销售额预计下降7.4%。
• 开工与投资：销售低迷将拖累新开工意愿，预计新开工同比下降5.6%；房地产投资增速预计为0，受土地购置费下降影响。
• 政策宽松趋势：地方政府基于因城施策可能放松政策，预计经历四个阶段，从限价限售到一线限购逐步放松。
• 投资策略：衰退期地产股相对收益为正，建议关注住宅龙头、商业地产及物业行业。

关键信息

行业周期性衰退

• 销售、开工、投资均转负：预计2019年商品房销售面积同比下降7.3%，销售额下降7.4%。
• 销售结构变化：2018年6月后三四线城市销售增速再度落后一二线，9月和10月出现连续两个月负增长。
• 销售趋势预测：2019年销售面积同比增速在-7.3%左右，销售金额在-8.4%左右。
• 新开工与投资：新开工预计同比下降5.6%，投资增速在0上下，受土地购置费和建安投资拖累。

政策回顾与展望

• 历史调控周期：房地产调控政策具有周期性，从1998年启动市场，到2008年金融危机后刺激，再到2014-2016年放松政策。
• 2019年政策宽松概率：地方政府放松政策概率较大，中央刺激政策预期较低。
• 政策放松阶段：预计经历四个阶段，依次为限价限售放松、三四线限购限贷放松、弱二线限购限贷放松、强二线或一线限购限贷放松。
• 政策影响：政策宽松将改善行业基本面，但不会大幅刺激。

地产股投资策略

• 衰退期投资机会：2019年1月进入衰退期，地产股可能呈现相对正收益。
• 投资建议：
  • 住宅龙头：如万科、保利等，因政策博弈和基本面短期改善。
  • 商业地产及管理公司：受益于利率下行趋势。
  • 物业公司：受益于交房和竣工提升，需求增长。

风险提示

• 政策变化超预期：可能对行业造成重大影响。
• 新房销售不及预期：影响房企现金流和投资意愿。
• 房企融资环境恶化：可能加剧行业资金压力。

图表与数据支持

• 图表1-3：展示商品房销售面积和销售额增速，以及房地产市场周期。
• 图表4-9：分析各线城市销售占比和趋势。
• 图表10-11：对比中美日房贷杠杆情况。
• 图表12-14：分析棚改货币化比例和库存情况。
• 图表15-16：展示新开工和竣工增速关系。
• 图表17-18：房地产投资增速和城市层级销售数据预测。

行业财务与现金流分析

• 行业利润表：销售高峰后结算，利润进入收获期，行业集中度提升，利润率上升。
• 行业现金流量表：经营活动净流入规模下降，筹资现金流集中度提升，龙头房企依赖借款杠杆扩张。
• 行业资产负债表：小型房企负债率低，大型房企隐性负债多，需关注偿债能力。

地产股投资矩阵

• 销售领先指标：销售是房地产股价的领先指标。
• 周期划分：根据销售面积累计增速划分周期，衰退期投资收益多为正。
• 股价表现：各周期的股价表现不同，复苏期为最佳买入时机。

结论

2019年房地产行业将进入衰退期，销售、开工和投资增速均转负，但中长期需求仍有较大空间。政策层面，地方政府将逐步放松调控，但中央刺激政策概率较低。地产股在衰退期可能呈现相对正收益，建议关注住宅龙头、商业地产及物业管理公司。需警惕政策变化、销售不及预期和融资环境恶化等风险。