长三角经济圈房地产市场研究_56页_2mb

长三角经济圈房地产市场研究总结

核心内容

本研究聚焦于1998年至2016年间长三角经济圈房地产市场的发展，结合宏观背景、房地产与宏观要素关系以及房地产行业发展空间和机会，分析了长三角地区房地产市场的发展趋势、城市间相互影响及未来预测。

主要观点

宏观背景分析

1. 区域合作与整体规划

   • 长三角经济圈城市群正处于转型提升、创新发展的关键阶段。
   • 未来规划提出构建“一核五圈四带”的网络化空间格局，以提升区域整体竞争力。

2. 经济容量与发展态势

   • 长三角经济圈每年集中了全国约20%的GDP总量，2014-2015年增速超过全国水平。
   • 各城市三产结构持续优化，自2014年起第三产业占比超过第二产业，产业结构逐渐升级。
   • 重点城市如上海、南京、杭州以第三产业为主导，其他城市如舟山、金华、台州等二、三产业分布均匀，而安徽省部分城市以第二产业为主导。

3. 人口总量与支付能力

   • 长三角经济圈总人口占全国比重稳定在10%左右。
   • 上海、苏州、宁波等城市人口吸附能力强，而池州、安庆、滁州等城市因受上海辐射影响较小，人口增长缓慢，支付能力较弱。
   • 人均可支配收入普遍高于全国水平，2015年长三角增速出现反弹。

房地产与宏观要素关系

1. 经济与人口对房地产市场的影响

   • 经济和人口是影响房地产市场的重要因素，两者对商品住宅销售面积的影响程度不同。
   • 重点城市房地产市场主要由人口驱动，而部分城市则由经济因素主导。

2. 房地产开发投资与宏观要素

   • 2014年后长三角房地产开发投资增速赶超全国水平。
   • 各城市房地产开发投资出现分化，上海、杭州、苏州、宁波等城市房地产开发投资增长迅速，而常州、嘉兴、芜湖、台州等城市增长缓慢。

3. 状态空间模型

   • 通过状态空间模型和卡尔曼滤波，分析了经济和人口对商品住宅销售面积的动态影响。
   • 模型显示，人口对房地产销售面积的影响在增强，且影响具有时序性。

房地产行业发展空间与机会

1. 城市房地产市场量价周期

   • 通过VAR模型和BP滤波分析，发现城市间房地产市场存在相互影响关系。
   • 无锡商品住宅销售面积受其他城市影响最大，尤其是上海和杭州。

2. 重点城市房地产市场预测

   • 预计2017年长三角重点城市商品住宅销售面积将出现实质性下跌，而销售均价可能在2017年出现下降。
   • 2017-2018年，上海、杭州、南京、合肥、苏州、无锡等城市将迎来销售面积和均价的调整期，存在拿地窗口期。

关键信息

• 长三角经济圈：作为中国第一大经济体，集中了全国20%左右的GDP，且GDP增速与全国保持一致。
• 城市分类：根据宏观要素分析，长三角经济圈城市可分为四个梯队，其中上海为传统强经济城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥为第二梯队，常州等为第三梯队，铜陵和池州为第四梯队。
• 房地产市场分化：重点城市房地产市场以人口拉动为主，非重点城市则以经济拉动为主。
• 政策影响：2015-2016年宏观政策利好透支市场需求，2017年政策收紧将导致销售面积下降，均价调整。
• 未来趋势：预计2017-2018年重点城市将进入销售调整期，企业应积极布局拿地，待市场回暖后获取收益。

城市间房地产市场相互影响

• 销售面积影响：无锡受其他城市影响最大，尤其是上海和杭州，而南京受其他城市影响程度最高。
• 销售均价影响：南京和合肥受其他城市影响最大，上海对其两个城市贡献最大，苏州对无锡影响最大。

房地产市场预测

• 上海：2016年销售面积预计为1396.8万平米，2017年预计下降至1259.4万平米，均价预计达43341元/平米。
• 杭州：2016年销售面积预计为610.4万平米，2017年预计下降至498.5万平米，均价预计为27017元/平米。
• 南京：2016年销售面积预计为1452.7万平米，2017年预计下降至1294.9万平米，均价预计下降至19628元/平米。
• 合肥：2016年销售面积预计为968.5万平米，2017年预计下降至703.5万平米，均价预计下降至10150元/平米。
• 苏州：2016年销售面积预计为823.4万平米，2017年预计下降至786.4万平米，均价预计下降至17810元/平米。
• 无锡：2016年销售面积预计为881.7万平米，2017年预计下降至728.1万平米，均价预计与2016年持平为8849元/平米。

结论

• 2017年长三角重点城市商品住宅销售面积将进入实质性下跌阶段。
• 建议开发商在短期资金充裕时以蓄客为主，若资金紧张则应适当调整价格以加速去化。
• 长三角房地产市场未来将呈现分化趋势，重点城市仍具发展潜力，但需注意政策调控对市场的影响。