同策房产咨询-长三角经济圈房地产市场研究_58页_2mb

长三角经济圈房地产市场研究总结

核心内容

本研究聚焦于长三角经济圈房地产市场，分析其宏观背景、房地产与宏观要素的关系，以及房地产行业的发展空间和机会，旨在为房地产市场参与者提供科学的市场预测和投资建议。

主要观点

1. 宏观背景分析

• 区域合作及整体规划：长三角经济圈城市群正处于转型提升和创新发展的关键阶段，国家“一带一路”和长江经济带战略为其发展提供了新空间。规划提出构建“一核五圈四带”的网络化空间格局，强化区域协同。
• 经济容量及发展态势：长三角经济圈GDP总量占全国约20%，实际增速与全国保持一致，2014-2015年甚至超过全国。上海、苏州、宁波、无锡等城市处于产业转型期，第二产业外迁导致经济增速放缓，但以第三产业为主导的城市如上海、南京、杭州发展势头强劲。
• 人口总量及支付能力：长三角经济圈总人口占全国约10%，上海常住人口及人口密度最高，吸引人口流入能力强。合肥虽人口总量不及上海，但人口密度增长迅速，吸引周边人口流入。部分城市如池州、安庆、滁州等因受上海辐射较少，居民支付能力较弱。

2. 房地产与宏观要素关系

• 经济与人口对房地产的影响：经济和人口对房地产市场有显著影响，其中市辖区常住人口对商品住宅销售面积的影响尤为突出。重点城市如上海、南京、杭州等，其房地产市场受经济和人口双重驱动。
• 房地产市场分化：房地产开发投资和销售面积出现分化，上海、杭州、南京、宁波、合肥、苏州为房地产开发高速发展城市，而常州、嘉兴、芜湖、台州、泰州、马鞍山等城市房地产开发投资机会较小。
• 状态空间模型：通过卡尔曼滤波估计经济和人口对房地产销售面积的动态影响系数，揭示了人口对房地产需求的主导作用，并且这种影响在2016年后更加显著。

3. 房地产行业发展空间及机会

• 城市房地产市场周期性：通过对商品住宅销售面积及均价的周期性分析，发现各城市存在主、次周期的轮替，且周期长度和趋势变化各异。
• 城市间相互影响：重点城市间存在显著的相互影响，无锡受上海外溢影响最大，而南京和合肥的销售均价受其他城市影响最大。
• 预测结果：2017年长三角重点城市商品住宅销售面积将出现实质性下跌，销售均价则可能略有下降。建议开发商根据资金状况调整策略，蓄客为主或适当调价以加速去化。

关键信息

重点城市房地产市场预测

房地产市场周期分析

• 上海：主周期38-39个月，次周期23-24个月，2016年销售面积略降，均价上升。
• 杭州：主周期34-35个月，次周期17-18个月，2017年销售面积下降，均价略有上涨。
• 南京：主周期40-41个月，次周期20-21个月，2017年销售面积下降，均价略有下降。
• 合肥：主周期18-19个月，次周期不明显，2017年销售面积下降，均价下降5%。
• 苏州：主周期43-44个月，次周期17-18个月，2017年销售面积下降，均价下降4%。
• 无锡：主周期37-38个月，次周期22-23个月，2017年销售面积下降，均价基本持平。

结论

• 市场趋势：2017年长三角重点城市房地产市场将进入实质性下跌阶段，销售面积和均价均可能出现下降。
• 策略建议：开发商应根据资金状况，选择蓄客或适当调价策略，以应对市场变化。同时，应关注未来拿地窗口期，积极布局，待市场回暖后实现收益最大化。

附图说明

• 长三角经济圈城市群分布图：展示城市群的空间布局。
• GDP总量及增速对比图：反映长三角与全国的经济表现。
• 社会消费品零售总额及增速图：显示消费能力的区域差异。
• 房地产开发投资及增速图：分析房地产投资的区域分布。
• 人口密度及流入比图：评估城市的人口吸附能力。
• 房地产市场周期图：展示各城市房地产市场周期特征。
• 城市间相互影响图：说明城市间房地产市场的相互作用。

未来展望

• 重点城市机会：上海、杭州、南京、宁波、合肥、苏州等城市仍具发展潜力，应重点关注其房地产市场变化。
• 非重点城市挑战：常州、嘉兴、芜湖、台州、泰州、马鞍山等城市房地产市场机会有限，需谨慎布局。
• 政策影响：2016年政策收紧对房地产市场产生一定影响，需关注政策变化对市场走势的影响。

参与城市列表

• 常州、重庆、大连、海口、杭州、河南、济南、南京、南通、宁波、青岛、陕西、沈阳、四川、苏州、泰州、天津、武汉、无锡、厦门、烟台、扬州、营口、镇江