2017-长三角经济圈房地产市场研究_58页-2mb

长三角经济圈房地产市场研究总结

核心内容

本研究围绕长三角经济圈房地产市场，从宏观背景、房地产与宏观要素关系、行业发展空间及机会三个维度展开分析，旨在评估区域房地产市场的发展趋势和未来机会。

主要观点

宏观背景分析

• 经济容量：长三角经济圈GDP总量占全国约20%，且GDP实际增速高于全国，尤其是2014-2015年。
• 三产结构：长三角经济圈的三产结构优于全国，2014年起第三产业占比超过第二产业，表明经济结构正在向服务业转型。
• 人口及支付能力：长三角经济圈人口总量占全国约10%，上海常住人口及人口密度显著，合肥人口增长较快。高收入城市如上海、杭州、南京等，具有较强的居民支付能力。

房地产与宏观要素关系

• 经济与人口影响：经济和人口对房地产市场有显著影响，其中人口对商品住宅销售面积的影响更为直接和显著。
• 市场分化：重点城市如上海、杭州、南京、苏州等，由于经济和人口吸附效应，房地产市场更为繁荣。
• 投资与需求关系：固定资产投资（除房地产开发投资）的增加提升了人口吸附能力，从而推动房地产市场发展。

房地产行业发展空间及机会

• 周期性分析：通过建立VAR模型和状态空间模型，发现各城市房地产市场存在主、次周期轮替，且周期性逐渐增强。
• 城市间影响：城市间房地产市场相互影响显著，无锡受上海影响最大，南京和合肥则对其他城市影响较大。
• 未来预测：预计2017年长三角重点城市商品住宅销售面积将出现实质性下跌，而销售均价则在2017年迎来下降，为拿地提供窗口期。

关键信息

城市分类与房地产市场表现

• 第一梯队：上海，经济和人口吸附能力强，房地产市场表现突出。
• 第二梯队：杭州、苏州、南京、宁波、合肥、无锡，宏观经济具有发展潜力，房地产市场处于高速发展期。
• 第三梯队：常州、嘉兴、芜湖、台州、泰州、马鞍山，房地产市场发展较慢，机会有限。
• 第四梯队：铜陵、池州，宏观经济实力较弱，房地产市场发展受限。

重点城市房地产市场预测

城市房地产市场周期分析

• 上海：主周期38-39个月，次周期23-24个月，2017年销售面积和均价均出现下降。
• 杭州：主周期34-35个月，次周期17-18个月，2017年销售面积下降，均价略有上升。
• 南京：主周期40-41个月，次周期20-21个月，2017年销售面积和均价均出现下降。
• 合肥：主周期18-19个月，次周期不明显，2017年销售面积下降，均价下降5%。
• 苏州：主周期43-44个月，次周期17-18个月，2017年销售面积下降，均价下降4%。
• 无锡：主周期37-38个月，次周期22-23个月，2017年销售面积下降，均价保持稳定。

结论

• 2017年长三角经济圈重点城市房地产市场将面临销售面积实质性下跌，建议开发商关注市场变化，灵活调整策略。
• 销售均价在2017年将出现下降，为拿地提供窗口期，企业应积极布局。
• 城市间房地产市场相互影响显著，重点城市对周边城市有较强带动作用，应加强区域协同发展。