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华泰2026中期展望 | 房地产：迎接正循环的重启

核心内容

2026年我国房地产市场呈现结构型企稳态势，主要由刚需门槛下降、租金月供差收敛、成交密集区支撑等多重因素驱动，形成自发性修复。尽管全国销售规模和房地产投资仍预计下滑，但下半年同比降幅有望收窄，重点城市房价“二阶导”转正，一线城市及部分新兴产业受益城市或于2027年迎来“一阶导”转正。

主要观点

• 市场趋势：房地产市场正逐步走出“负循环”，迎来正循环的重启。
• 核心城市表现：核心城市新房和二手房成交更具韧性，房价企稳迹象明显。
• 政策支持：中央及地方政策持续发力，推动市场稳定、去库存和优供给。
• 行业机遇：重点城市及部分受益于新兴产业发展的城市，以及香港地产，存在结构性修复机会。
• 投资策略：房价二阶导转正带来行业布局机遇，关注核心城市及政策红利城市。

关键信息

成交情况

• 新房销售：全国新房销售仍处于筑底过程，1-4月商品房销售面积同比-15%，但核心城市（尤其是1-2线）2Q成交面积同比转正。
• 二手房成交：二手房成交持续高于新房，2Q以来同比维持20%+增长，核心城市表现更为显著。
• 成交结构：低总价二手房成交占比提升，上海、北京、深圳等城市低总价二手房价格出现上涨，中高总价段仍在下跌。

房价表现

• 核心城市房价：3-4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于三年高位。
• 房价走势：房价进入“成交密集区”，推动挂牌价下跌速度放缓，部分城市如上海、深圳、丹东等出现房价回稳迹象。
• 价格分化：房价呈现哑铃型分化，高能级城市表现更为突出，低单价城市调整时间较长，调整幅度较深。

库存情况

• 新房库存：新房去化周期仍面临一定压力，但一线城市库存改善显著。
• 二手房挂牌：一线城市二手房挂牌量较25年末收缩5.3%，但核心城市表现优于三四线城市。

投资端

• 土地供应：全国涉宅类土地供应和成交面积、金额均出现同比下滑，一线及二线城市的土地溢价率明显回落。
• 施工与投资：施工面积和房地产开发投资仍呈收缩态势，需时间等待量价修复和投资端筑底回稳。

政策支持

• 中央政策：强调“稳定房地产市场”，推动城市更新、存量资源盘活、保障性住房建设及融资协调机制常态化。
• 地方政策：因城施策深入，重点城市如深圳、广州、上海、苏州、济南等出台多项优化政策，以公积金贷款加码为核心，推动“以旧换新”机制，优化限购政策，引导国企收购存量房源。

行业机遇

• 重点城市：深圳、上海、北京等10个高能级城市有望率先进入结构性修复通道。
• 香港地产：住宅供求格局改善，人民币升值、港股财富效应及全球资本吸引力提升，推动市场复苏，商业地产租金拐点或渐近。
• 政策红利：“以旧换新”政策降低换房门槛，激活改善需求，促进二手房流通。

投资策略

• 核心城市优先布局：一线城市作为房价复苏的优先区域，叠加新兴产业带来的财富效应，具备结构性修复潜力。
• 关注政策红利：公积金新政、以旧换新政策、政府收购等措施为市场提供支撑。
• 风险提示：地产政策波动、基本面复苏不及预期、部分房企经营风险。

风险提示

• 地产政策波动
• 地产基本面复苏不及预期
• 部分房企经营风险

总结

2026年房地产市场在政策与市场双重推动下，逐步走出“负循环”，核心城市房价企稳，二手房成交韧性突出。政策端持续发力，通过公积金加码、以旧换新、政府收购等手段推动市场修复，重点城市有望率先迎来结构性改善。尽管全国销售和投资仍面临压力，但下半年跌幅或收窄，市场复苏趋势明确。