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迎接正循环的重启 - 2026年房地产行业中期策略总结

核心内容

2026年房地产市场呈现出结构型企稳趋势，主要由刚需门槛下降、租金月供差收敛、成交密集区支撑等因素驱动。市场修复趋势有望延续，预计2026年全国销售规模和房地产投资仍将下滑，但下半年同比降幅有望收窄。2026年被视为打破“负循环”的元年，重点城市房价“二阶导”转正，2027年一线城市及部分新兴产业受益城市有望迎来“一阶导”转正。

主要观点

1. 二手房市场韧性较强：2026年2Q以来，二手房成交表现优于新房，核心城市二手房成交面积同比维持20%+增长。截至5月18日，22城二手房成交面积同比+1.1%，其中一线城市同比+3.1%。核心城市二手房挂牌量持续改善，一线城市库存较25年末收缩5.3%。

2. 核心城市房价企稳：3-4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于三年高位。一线城市房价调整至2016年或以前水平，处于“成交密集区”范围，有助于稳定市场。

3. 新房销售仍处于筑底阶段：全国新房销售面积同比-15%，核心城市表现相对更优，但整体仍面临去化压力。新房库存去化周期较长，尤其是三四线城市。

4. 政策支持持续发力：中央政策强调“稳定房地产市场”和“修复资产负债表”，地方政策进一步深化“因城施策”，公积金新政成为稳市主力。

5. 投资端持续收缩：受“严控增量”政策影响，涉宅用地供应和成交面积同比大幅下降，房企拿地意愿未明显提升，土地溢价率回落。施工面积和房地产投资同比继续下滑，但预计2026H2跌幅有望收窄。

6. 行业机遇显现：建议关注受益于新兴产业“造富浪潮”的城市及香港地产机会。重点推荐房企包括城投控股、龙湖集团、新城控股、招商积余、华润万象生活、招商蛇口、绿城服务、越秀地产、建发股份、建发国际集团、新鸿基地产、滨江集团、华润置地、绿城中国等。

关键信息

市场表现

• 新房销售：2026年1-4月全国商品房销售面积同比-15%，销售金额同比-14.6%。
• 二手房销售：2026年2Q以来二手房成交保持韧性，22城二手房成交面积同比+1.1%，一线城市同比+3.1%。
• 核心城市表现：19城新房+二手房成交面积同比-4.8%，其中一线同比-0.7%，二线同比-7.0%，三四线同比-9.1%。

房价走势

• 房价“二阶导”转正：核心城市房价企稳，一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨。
• 价格分化：低总价二手房率先回暖，一线城市价格调整至“成交密集区”，有助于稳定市场。

库存情况

• 新房库存：80城新房取证待售库存为4.5亿平，去化周期34.5个月。
• 二手房库存：49城二手房挂牌量较25年末收缩0.7%，一线城市挂牌量收缩5.3%。

政策支持

• 中央政策：强调稳定房地产市场，推进城市更新，深化公积金制度改革，优化保障性住房供给。
• 地方政策：因城施策，推进城中村和危旧房改造，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，推动“好房子”建设。

投资策略

• 重点房企：建议关注历史负担较轻或现金流健康的房企，如华润置地、建发国际集团等；估值低位、计提充分的房企如龙湖集团、新城控股；布局一阶导转正区域的港资企业如新鸿基地产；具备竞争壁垒的商管及物管公司如华润万象生活、招商积余等；以及存量交易和地产链后端企业。

风险提示

• 政策波动：可能影响市场预期。
• 基本面复苏不及预期：可能影响行业信心。
• 部分房企经营风险：可能引发债务违约风险。

行业走势图

重点推荐

结论

2026年房地产市场正逐步走出负循环，核心城市房价企稳，二手房市场表现强劲，政策支持持续发力，为行业带来布局机遇。建议关注具备良好财务状况、布局新兴产业城市及港资房企的股票，同时警惕政策波动及基本面复苏不及预期的风险。