深度报告-2026-05-25-华泰证券-2026年房地产行业中期策略_迎接正循环的重启_39页_1mb

迎接正循环的重启 - 2026年房地产行业中期策略总结

核心内容概述

2026年房地产市场呈现出结构型企稳趋势，这种修复是由刚需门槛下降、租金月供差收敛、成交密集区支撑等多重因素驱动的自发性结果。预计2026年全国销售规模和房地产投资仍将下滑，但下半年同比降幅有望收窄。2026年被视为打破“负循环”的元年，重点城市房价“二阶导”转正，一线城市及部分新兴产业受益城市有望在2027年迎来“一阶导”转正。

主要观点

• 市场趋势：房地产市场正在经历结构性修复，核心城市和二手房市场表现更为突出。
• 房价走势：核心城市房价呈现“二阶导”转正，一线城市及部分新兴产业城市有望在2027年实现“一阶导”转正。
• 政策支持：中央和地方政策持续发力，公积金新政成为稳定市场的关键手段。
• 行业机遇：重点城市房价修复、新兴产业带来的财富效应以及香港房地产市场的复苏，为行业带来布局机遇。
• 风险提示：地产政策波动、基本面复苏不及预期及部分房企经营风险是主要风险点。

关键信息

市场基本面

• 新房销售：全国新房销售仍在收缩，但核心城市表现更具韧性，2Q以来成交面积同比转正。
• 二手房销售：二手房成交强于新房，2Q以来保持20%+的同比增速，一线城市表现尤为显著。
• 房价走势：3-4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于三年高位。
• 库存情况：一线城市二手房挂牌量改善，但新房去化周期仍面临一定压力。

政策环境

• 中央政策：房地产被视为稳定资产价格的重要一环，政策重心转向稳定市场和修复资产负债表。
• 地方政策：一线及强二线城市密集出台楼市优化政策，公积金新政成为稳市主力，政策精准发力。

行业预测

• 销售与投资：预计2026H2销售及投资降幅收窄，全年商品房销售面积/销售额同比-5.8%/-5.5%，房地产投资同比-10.4%。
• 房价拐点：核心城市房价有望在2026年实现“二阶导”转正，2027年一线及部分城市有望实现“一阶导”转正。

重点城市分析

• 核心城市：北京、上海、深圳等一线城市房价已跌回2016年或以前，处于“成交密集区”，有望率先企稳。
• 新兴产业城市：深圳、上海、北京等城市因新兴产业“造富浪潮”而具备结构性修复潜力。
• 城市分化：房价呈现哑铃型分化，低单价城市和高能级城市表现更为突出。

香港地产机会

• 住宅市场：住宅供求格局改善，人民币升值、港股财富效应、全球资本吸引力提升推动市场复苏。
• 商业地产：宏观环境改善、IPO火热、前端指标好转，租金拐点渐近。
• 投资建议：关注港资房企的投资机会，尤其是那些在一线城市有布局的企业。

行业投资策略

• 推荐企业：建议关注具备历史负担较轻、现金流健康、在新兴产业城市有布局的房企，如华润置地、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、城投控股等。
• 估值低位企业：龙湖集团、新城控股等估值处于低位且计提减值准备充分的企业值得关注。
• 港资房企：新鸿基地产等港资房企在一阶导转正区域有布局，具备投资价值。
• 商管与物管企业：华润万象生活、绿城服务、招商积余等具备体系化竞争壁垒和稳健业绩的公司推荐关注。

风险提示

• 政策波动：地产政策可能因经济形势变化而出现波动。
• 基本面复苏不及预期：市场复苏可能不如预期，影响行业表现。
• 房企经营风险：部分房企可能存在流动性风险或经营风险。

关键数据预测

• 销售与投资：2026年全年商品房销售面积/销售额同比-5.8%/-5.5%，房地产投资同比-10.4%。
• 新房与二手房：19城新房+二手房成交面积同比-4.8%，其中一线/二线/三四线城市同比-0.7%/-7.0%/-9.1%。
• 土地市场：全国涉宅用地供应和成交面积同比收缩，土地溢价率下降，房企拿地意愿降低。

重点城市排序与优选

• 潜力城市：筛选出10大城市，包括深圳、上海、北京等，这些城市因新兴产业带来的财富效应、人口流入及房地产库存改善而具备结构性修复机会。
• 优选维度：基于新兴产业增加值、人口流入、房地产库存改善等三大维度优选城市。

香港地产基本面展望

• 住宅市场：量价复苏未受中东局势影响，未来或进一步导向卖方市场。
• 商业地产：租金拐点渐近，宏观环境改善推动租金筑底。
• 复苏趋势：基本面复苏仍可持续，但复苏斜率可能转向温和。

总结

2026年房地产市场正逐步走出“负循环”，核心城市房价“二阶导”转正，预计2027年一线及部分城市将实现“一阶导”转正。二手房市场表现出显著韧性，新房销售则相对疲软。中央和地方政策持续发力，尤其是公积金新政的出台，为市场提供了重要支撑。同时，新兴产业带来的财富效应及香港房地产市场的复苏，为行业带来新的机遇。建议关注具备良好财务状况、在重点城市有布局的房企及商管、物管公司，同时警惕政策波动和基本面复苏不及预期等风险。