20140408-申万宏源-房地产行业_3月月报-销售不宜太悲观_行情不宜太乐观_16页_995kb

报告摘要

房地产行业3月月报总结

核心内容概述

2014年3月，房地产板块在新型城镇化、京津冀一体化及政策放松预期的推动下，大幅上涨9.7%，跑赢大盘11.2个百分点。行业整体销售回暖，但市场仍存在分化，部分城市限购放松预期较强，推动板块相对收益延续。然而，随着销售逐渐企稳和保障房政策的出台，后续政策放松预期可能减弱，反弹空间有限。建议关注京津冀一体化、城市存量土地盘活及龙头公司估值提升的结构性机会。

主要观点

销售回暖：3月一、二手房成交环比大幅回升，一线城市回升速度快于二三线城市。重点公司签约销售普遍上涨，预计龙头公司3月销售额达435亿元，环比增长34.7%。
库存上升：由于开发商推盘增加，市场去化速度下降，导致库存环比上升2.7%，去化周期8.2个月，较上月上升0.8个月。
土地市场冷清：土地成交面积和金额环比大幅下降，但土地溢价率有所回升。3月全国300城市土地成交面积环比下降39.5%，土地出让金环比下降39.7%。
政策影响：3月重点政策包括新型城镇化、京津冀一体化、优先股试点管理办法发布、公积金政策调整、土地拍卖措施及以房养老试点方案等，对市场产生一定影响。
投资建议：当前板块已反弹14%，后续反弹空间有限，建议关注结构性机会，如京津冀一体化、城市存量土地盘活及龙头公司估值提升。

关键信息

重点公司销售情况

公司	累计合同销售额（亿元）	1月	2月	3月
万科	542	277	121	144
保利地产	283	100	77	106
金地集团	78	21	14	43
招商地产	99	43	28	28
阳光城	61	18	22	21
世茂股份	40	6	10	24
金科股份	45	15	14	16
华夏幸福	80	26	25	29
荣盛发展	46	10	12	24

土地储备情况

公司	土地成交面积（万平米）	1月	2月	3月
万科	177	66	16	95
保利地产	305	175	130	NA
金地集团	36	19	17	NA
招商地产	309	30	279	NA
首开股份	33	0	0	33
金科股份	84	19	65	0
华夏幸福	55	20	0	35
滨江集团	53	53	0	0
荣盛发展	47	0	0	47
世茂股份	97	97	0	0

房地产政策回顾

3月28日：河北出台新型城镇化推进意见，明确承接北京相关功能。
3月26日：四川推进危旧房棚户区改造，目标到2017年改造约150万户。
3月24日：证监会发布《优先股试点管理办法》，地产板块相关受益标的为保利地产、金地集团。
3月20日：北京官员房产登记制度实施。
3月18日：央行否认参与处置兴润置业，其老板被起诉非法吸收公众存款。
3月17日：国家新型城镇化规划（2014-2020年）发布。
3月15日：城市年度房价控制目标退出楼市调控手段序列。
3月12日：北京提高公积金贷款计算公式中的最低生活保障金额。
3月11日：南京实施“限地价、竞配建”土地拍卖措施。
3月11日：全国建立不动产部际联席制度，6月出台不动产统一登记条例。
3月10日：以房养老试点方案进入最后审批阶段。
3月6日：周小川表示将继续使用结构性调控政策。

一手房成交情况

城市	3月成交套数	1-3月成交套数	2013年1-3月成交套数	环比增速	同比增速	累计同比增速
合计	213,976	562,316	676,826	51.7%	-25.5%	-16.9%
一线城市	31,682	74,540	119,314	90.0%	-40.2%	-37.5%
二线城市	128,052	338,049	378,566	58.9%	-22.7%	-10.7%
三线城市	54,242	149,727	178,946	24.0%	-21.1%	2.6%
北京	7,259	16,388	37,200	226.8%	-62.6%	-55.9%
上海	14,823	33,205	40,140	108.0%	-17.3%	-17.3%
广州	6,156	15,929	27,040	40.5%	-43.5%	-41.1%
深圳	3,444	9,018	14,934	17.0%	-27.0%	-39.6%
杭州	3,300	10,409	16,299	41.9%	-55.1%	-36.1%
南京	5,086	15,927	19,869	40.0%	-40.3%	-19.8%
福州	1,584	4,220	6,822	27.0%	-51.3%	-38.1%
天津	6,814	20,055	24,943	8.6%	-43.6%	-19.6%
哈尔滨	5,637	11,773	14,116	141.8%	-15.3%	-16.6%
石家庄	1,320	4,778	5,485	13.2%	-47.5%	-12.9%
济南	7,980	18,727	21,865	70.1%	-28.7%	-14.4%
武汉	15,242	34,989	34,547	64.3%	7.5%	1.3%
长沙	5,787	17,156	25,841	21.6%	-47.3%	-33.6%
成都	9,511	22,863	27,457	68.6%	-14.4%	-16.7%
长春	6,246	15,400	17,207	43.4%	-21.3%	-11.5%
贵阳	7,335	15,290	18,117	119.8%	-10.2%	-15.6%

二手房成交情况

城市	3月成交套数	1-3月成交套数	2013年1-3月成交套数	环比增速	同比增速	累计同比增速
合计	51,828	131,260	273,685	65.5%	-68.3%	-52.0%
一线城市	14,413	37,257	104,209	65.0%	-76.8%	-64.2%
二线城市	26,818	68,564	127,914	68.0%	-63.4%	-46.4%
三线城市	10,597	25,439	41,562	60.4%	-62.6%	-38.8%
北京	8,943	23,156	73,464	64.4%	-79.6%	-68.5%
深圳	5,470	14,101	30,745	66.1%	-70.2%	-54.1%
杭州	2,141	5,791	13,088	44.6%	-71.7%	-55.8%
南京	6,007	15,104	19,869	86.5%	-29.4%	-24.0%
天津	6,658	15,499	31,584	69.1%	-69.9%	-50.9%
长沙	1,210	3,425	5,828	65.8%	-70.8%	-41.2%
成都	4,774	12,247	27,223	72.1%	-66.0%	-55.0%
南昌	1,694	4,782	9,542	50.8%	-69.0%	-49.9%
南宁	1,120	3,052	3,974	86.0%	-31.2%	-23.2%
厦门	1,463	4,353	10,255	31.0%	-76.4%	-57.6%
大连	1,751	4,311	6,551	78.7%	-49.9%	-34.2%
无锡	4,487	10,716	14,160	73.5%	-11.9%	-24.3%
苏州	3,165	7,245	13,789	64.2%	-66.6%	-47.5%
扬州	725	1,783	4,212	32.5%	-74.2%	-57.7%
金华	558	1,399	5,105	57.2%	-84.8%	-72.6%
张家港	499	1,259	3,822	35.6%	-82.5%	-67.1%
常熟	527	1,393	3,353	32.4%	-74.9%	-58.5%
柳州	636	1,644	3,482	49.3%	-72.7%	-52.8%

可售库存情况

城市	3月可售套数	2月可售套数	环比增速	前六月月均销售	上月对应前六月月均销售	去化周期	前一月去化周期
合计	647,062	629,892	2.7%	79,289	85,349	8.2	7.4
一线城市	233,958	220,947	5.9%	32,942	35,805	7.1	6.2
二线城市	321,602	318,014	1.1%	35,234	38,026	9.1	8.4
三线城市	91,502	90,931	0.6%	11,112	11,518	8.2	7.9
北京	62,591	57,145	9.5%	8,319	9,400	7.5	6.1
上海	67,713	65,689	3.1%	13,750	14,916	4.9	4.4
广州	52,502	50,789	3.4%	6,884	7,359	7.6	6.9
深圳	51,152	47,324	8.1%	3,989	4,130	12.8	11.5
杭州	76,019	75,434	0.8%	5,552	6,127	13.7	12.3
南京	33,104	33,220	-0.3%	7,440	8,119	4.4	4.1
福州	24,492	23,404	4.6%	1,026	1,036	23.9	22.6
合肥	37,496	37,065	1.2%	8,494	9,150	4.4	4.1
厦门	17,629	18,447	-4.4%	2,135	2,328	8.3	7.9
青岛	132,862	130,444	1.9%	10,587	11,268	12.5	11.6
苏州	44,729	42,864	4.4%	5,773	6,168	7.7	6.9
惠州	15,809	16,412	-3.7%	2,118	2,323	7.5	7.5