20140905-申万宏源-房地产行业_8月月报-销售缓慢回暖_中型反弹将变_龙头+跨界转型_双轮驱动_20页_1mb

报告摘要

2014年8月房地产行业月报总结

核心内容概述

2014年8月，房地产板块累计上涨0.3%，跑赢大盘0.8个百分点。市场销售继续回暖，环比上升6.6%，但同比下降10.7%。板块中型反弹由初期的龙头股单轮驱动转变为“龙头+跨界转型”双轮驱动。预计金九银十将继续回暖，行业将适应性修复，销售筑底回升。

主要观点

销售回暖：8月一手房销售环比上升6.6%，二手房销售环比下降9.7%，但累计同比降幅收窄。一线城市销售回暖明显，二线城市也有一定升幅。
库存去化周期下降：虽然8月库存绝对量环比上升4.3%，但去化速度回升更快，去化周期降至12.8个月，较上月下降0.4个月。
土地市场冷清：8月土地成交面积环比下降34%，土地出让金同比下降39%，溢价率继续下降。
政策松绑：8月共有14个城市放松或取消限购政策，截至9月4日，28个城市取消或放松限购，仍有9个城市坚守限购政策。
投资建议：推荐关注两类投资机会：受益于销量恢复的业界龙头房企和跨界转型的中小公司。

关键信息

销售数据

一手房：8月合计成交209,039套，环比上升6.6%，同比下降10.7%，累计同比下降13.8%。
- 一线城市：30,699套，环比上升9.6%，同比下降9.3%。
- 二线城市：119,774套，环比上升5.7%，同比下降14.4%。
- 三线城市：58,566套，环比上升7.0%，同比下降2.8%。
二手房：8月合计成交42,566套，环比下降9.7%，同比下降21.6%，累计同比下降38.2%。
- 一线城市：13,412套，环比上升1.9%，同比下降28.1%。
- 二线城市：22,023套，环比下降8.2%，同比下降18.5%。
- 三线城市：7,131套，环比下降28.6%，同比下降17.0%。

土地市场

土地成交面积：8月全国300城市土地成交面积12,221万方，环比上升2%，同比下降34%。
土地成交金额：8月全国300城市土地成交金额1,423亿元，环比下降2%，同比下降39%。
土地溢价率：全国土地溢价率13.96%，较上月下降0.51个百分点；住宅用地溢价率15.92%，较上月上升0.12个百分点。

政策回顾

不动产登记：8月15日国务院公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，提出建立统一的不动产登记信息管理平台。
地方限购放松：8月共有14个城市取消或放松限购政策，包括金华、合肥、绍兴、长沙、郑州、南昌、厦门、哈尔滨、宁夏、贵阳、西安、杭州、无锡等。
其他政策：部分城市出台其他政策促进房地产市场发展，如四川对首套房贷发放金融机构给予3%补助、包头市发放购房券、东莞取消新建商品住房销售价格备案制等。

投资建议

推荐公司：
- A类：受益于销量恢复的业界龙头房企，包括万科、保利地产、世联行、华夏幸福。
- B类：跨界转型的中小公司，包括阳光城（医院）、金科股份（市值小、现金多）、北京城建（金融）、中天城投（互联网）、冠城大通（军家）、苏宁环球（影视）。

表格摘要

表1：上市公司销售情况

公司	2012	2013	2014E	2014累计	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月
万科	1412	1708	2000	1294	277	121	144	130	123	194	133	152
保利地产	1017	1253	1530	787	100	77	106	100	98	165	66	75
金地集团	342	450	600	216	21	14	43	18	21	43	26	39
招商地产	364	432	530	212	43	28	28	20	17	36	20	20
阳光城	73	220	320	156	18	22	21	20	18	18	20	19
世茂股份	85	130	180	84	6	10	24	8	9	9	8	10
金科股份	164	210	280	114	11	10	9	9	11	28	16	20
华夏幸福	180	295	450	307	26	25	29	25	35	60	65	42
荣盛发展	183	270	360	140	10	12	24	20	24	15	18	17

表2：新增土地储备

公司	2012	2013	2014累计	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月
万科	1447	2698	326	66	16	95	62	54	17	16	110
保利地产	1154	1236	530	175	130	27	48	69	41	40	NA
金地集团	184	414	104	19	9	13	14	36	13	0	NA
招商地产	335	497	447	30	279	74	46	9	9	0	NA
首开股份	53	171	38	0	0	33	5	0	0	0	0
金科股份	536	922	377	19	65	0	63	129	36	65	75
华夏幸福	418	605	164	30	0	35	9	22	26	42	2
滨江集团	54	10	53	53	0	0	0	0	0	0	0
荣盛发展	474	585	84	0	0	47	0	0	12	25	6
世茂股份	10	322	135	97	0	0	0	38	0	0	0

表3：全国性房地产政策一览

分类	日期	事件	主要内容
制度建设	8/15	国务院公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》	建立统一的不动产登记信息管理平台。
制度建设	8/16	国务院牵头进行全国土地财政首次大审计	审计范围下到县级，针对土地出让金收支、征收、储备等。
制度建设	8/20	国土部办公厅印发执行《地籍管理司主要职责内设机构和人员编制规定》	确定不动产登记局的主要职责、人员编制和内设机构。
制度建设	8/22	住建部发布《关于开展加强和改进住房公积金服务专项督查工作的通知》	降低中间费用，取消强制保险、公证和担保等不合理收费。
制度建设	8/26	全国土地变更暨不动产统一登记工作推进会召开	力争年底完成省、市、县三级不动产登记职责整合。
制度建设	8/27	国土部不动产登记局常务副局长公布四步走时间表	基本完成职责整合和基础制度建设，逐步衔接过渡。
保障房支持	8/4	国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》	推进债券创新，支持棚户区改造项目企业发行债券。
保障房支持	8/13	国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》	鼓励保险资金支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程。
保障房支持	8/15	住建部公布保障性安居工程开工建成情况	2014年计划新开工700万套，截至7月底已开工590万套。
保障房支持	8/15	财政部公布上半年保障性安居工程资金情况	中央财政下达2014年补助资金2198.20亿元，上半年支出1521.03亿元。
区域发展	8/6	北京天津“1+5”合作协议，推进京津冀协同发展	建设滨海—中关村科技园、加强环境保护、市场一体化等。
区域发展	8/19	国务院公布《国务院关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》	2014年东北地区开工改造70万套，力争2-3年完成。

表4：8月地方限购取消政策一览

日期	城市	关键内容
08/01	金华	暂停执行住房限购政策。
08/01	合肥	购房人无需提供住房查询证明。
08/04	绍兴	全面取消限购。
08/06	长沙	解除楼市限购令。
08/07	佛山	户籍居民二套房限购，非户籍居民可购买一套房。
08/09	郑州	全面取消限购。
08/12	南昌	全部区域取消限购。
08/15	厦门	集美区、海沧区、同安区、翔安区不再执行住房限购措施。
08/16	哈尔滨	户籍与非户籍购房均不受套数限制。
08/22	宁夏	购房不受套数限制。
08/27	贵阳	9月1日起全市取消限购。
08/28	西安	9月1日起购房不再申报户籍和原有住房情况。
08/28	杭州	全面放开限购。
08/30	无锡	暂停执行住房限购政策。

表5：地方其他房地产相关政策一览

日期	重要事件	关键内容
08/01	四川首套房贷金融机构发放3%补助	对首次购买自住普通商品房的贷款提供3%财政补助。
08/05	包头市发布房交会优惠政策	发放15000元购房券，首套契税100%补贴，二套及非住宅契税50%补贴。
08/10	东莞市出台促进房地产市场发展措施	取消价格备案制、调整普通住房价格标准、延长契税缴税期限等。
08/12	上海自贸区土地“二次开发”启动	实施存量建设用地盘活。
08/13	南京市推出养老服务业利好政策	探索老年人住房反向抵押养老业务试点。
08/13	大连放宽公积金贷款条件	缴存时间由12个月调整为9个月。
08/13	沈阳放宽公积金门槛，土地出让收入返还	土地出让收入返还区政府，对棚户区改造项目每户给予1万元补助。
08/14	海口放宽购房落户政策	按购房面积实施差别化入户。
08/18	青岛加强商品房预售资金监管	购房人缴纳的资金必须直接存入监管账户。
08/18	南宁限价房转商品住房	明确限价房转商品住房的工作程序。
08/20	江西省政府促进经济平稳增长	落实首套房贷优惠政策，降低二套房首付比例，支持库存消化。
08/20	安徽省提升住房公积金服务效能	开展省内异地贷款，从9月开始。
08/25	海口进一步放宽购房入户条件	按购房面积实施差别化入户，购房面积越大，入户人数越多。

表6：目前限购放松情况一览

类别	限购情况	城市
一线城市	全面坚守限购	北京、上海、广州、深圳
二线城市	取消或放松限购	南宁、呼和浩特、济南、海口、武汉、西安、杭州、石家庄、温州、宁波、青岛、合肥、太原、长沙、郑州、哈尔滨、厦门、昆明、银川、贵阳、兰州（9月4日取消）
默认放宽城市	8个	大连、福州、天津、沈阳、长春、南昌、成都、乌鲁木齐
未变化城市	3个	南京、西宁、三亚
三线城市	取消或放松限购	绍兴、金华、佛山、徐州、台州、苏州、无锡（9月2日取消）
默认放宽城市	2个	舟山、衢州
未变化城市	2个	珠海、永康

表7：申万跟踪48个城市一手房月度成交数据

城市	2014年8月	2014年1-8月	累计同比	单月环比	单月同比
合计	209,039	1,549,403	-13.8%	6.6%	-10.7%
一线城市	30,699	209,168	-25.3%	9.6%	-9.3%
二线城市	119,774	911,159	-13.8%	5.7%	-14.4%
三线城市	58,566	429,076	-7.1%	7.0%	-2.8%
北京	10,130	48,387	-37.4%	67.7%	-13.5%
上海	12,209	93,593	-9.7%	-13.3%	-13.5%
广州	4,805	42,028	-30.7%	7.5%	-33.5%
深圳	3,555	25,160	-34.8%	3.9%	-6.3%
杭州	8,241	39,306	-14.4%	28.6%	42.8%
南京	6,002	42,593	-26.9%	33.9%	-22.1%
福州	1,389	10,681	-29.1%	-23.2%	6.5%
天津	6,304	60,327	-16.9%	28.7%	-36.9%
哈尔滨	3,396	35,635	-25.6%	-34.1%	-54.6%
石家庄	3,171	19,066	-3.9%	-31.4%	-5.7%
济南	9,104	61,051	8.1%	-23.4%	17.9%
武汉	14,264	102,554	1.7%	7.5%	5.2%
长沙	5,602	49,365	-32.9%	-9.3%	-46.9%
成都	6,306	63,553	-17.0%	-6.7%	-25.7%
长春	6,731	45,930	-5.7%	12.7%	-1.7%
贵阳	4,526	37,397	-29.6%	19.2%	-43.6%
昆明	8,788	75,645	12.8%	71.4%	-1.1%
南昌	3,941	35,309	7.1%	3.2%	-5.5%
南宁	3,291	30,454	-3.8%	-16.5%	-36.0%
海口	1,920	15,999	-11.1%	-15.1%	104.3%
兰州	2,359	17,658	33.3%	-43.8%	-11.2%
合肥	7,816	59,518	-11.3%	15.7%	-14.0%
宁波	3,963	24,462	-26.1%	59.9%	-0.5%
厦门	1,863	17,915	-46.6%	9.0%	-38.4%
青岛	9,593	52,880	-25.2%	55.0%	1.2%
大连	1,204	13,861	-31.9%	-26.5%	-32.8%

表8：申万跟踪18个城市二手房月度成交数据

城市	2014年8月	2014年1-8月	累计同比	单月环比	单月同比
合计	42,566	346,137	-38.2%	-9.7%	-21.6%
一线城市	13,412	101,201	-44.8%	1.9%	-28.1%
二线城市	22,023	189,351	-35.3%	-8.2%	-18.5%
三线城市	7,131	55,585	-33.8%	-28.6%	-17.0%
北京	8,434	60,590	-47.9%	5.5%	-24.2%
深圳	4,978	40,611	-39.3%	-3.7%	-34.0%
杭州	2,605	18,084	-38.9%	5.1%	-7.6%
南京	3,174	37,391	-46.5%	-18.8%	-54.2%
天津	5,358	44,098	-28.9%	-5.1%	-6.7%
长沙	1,246	10,033	-21.3%	-8.5%	7.4%
成都	3,819	33,978	-29.8%	-13.3%	2.8%
南昌	1,471	12,418	-36.1%	-10.0%	-18.7%
南宁	1,434	9,506	-24.7%	-6.2%	5.1%
厦门	1,540	10,988	-39.9%	11.1%	-3.6%
大连	1,376	12,855	-34.1%	-16.4%	-27.2%
无锡	1,714	13,350	-25.5%	-59.4%	15.6%
苏州	2,589	20,208	-28.0%	1.1%	-6.7%
扬州	622	5,314	-27.2%	-26.4%	10.9%
金华	472	3,958	-56.8%	11.3%	-35.4%
张家港	556	3,763	-47.0%	0.0%	-4.1%
常熟	379	3,622	-43.0%	-29.8%	-39.6%
柳州	799	5,370	-33.4%	-5.4%	-56.3%