20220107-浙商证券-万科A-000002.SZ-2021年销售数据点评报告_综合实力强者_行业优化受益_5页_1mb

万科A（000002）2021年销售数据点评报告总结

核心内容概述

本报告分析了万科A（000002）在2021年的销售表现、拿地情况、财务状况及多元化业务发展，同时结合行业趋势和公司估值，给出了投资建议。

主要观点

• 销售表现稳健：2021年12月，万科A实现合同销售面积350万平，合同销售金额636亿元，环比分别增长37.7%和47.3%。尽管同比下滑，但主要受2020年底高基数影响，销售趋势总体保持稳定。
• 全年销售数据：2021年累计销售面积达3808万平，销售金额6278亿元，同比分别下降18.4%和10.8%。
• 拿地能力提升：公司2021年新增拿地152宗，建面2823万平，权益拿地建面2140万平，权益比提升至76%。拿地强度略有上升，但楼面均价/销售均价比值保持44%，显示成本控制能力良好。
• 多元化业务发展：公司积极布局物管、租赁、商业、物流等多元化业务，其中万物云、泊寓、印力、万纬等业务均实现稳健增长，验证了公司的综合开发与运营实力。
• 财务经营稳健：截至2021Q3，公司净负债率31.9%，现金短债比1.79，剔除预收账款资产负债率70.5%，负债结构持续优化。融资成本优势明显，年内发行利率在2.99%-3.98%之间。
• 投资建议：基于公司稳健经营、融资优势及多元化业务的推进，给予买入评级，预计2022年每股收益为3.65元，对应目标价27.4元，市值约2663亿元。
• 风险提示：开发业务短期利润可能下行，利润增速可能不及预期。

关键信息汇总

销售数据

• 2021年12月：
  • 合同销售面积：350万平（环比+37.7%）
  • 合同销售金额：636亿元（环比+47.3%）
• 2021年全年：
  • 合同销售面积：3808万平（同比-18.4%）
  • 合同销售金额：6278亿元（同比-10.8%）

拿地情况

• 新增拿地：152宗，建面2823万平（同比-16.1%）
• 权益拿地：2140万平（同比+4.0%）
• 权益比：76%（较2020年提升15pct）
• 拿地强度：略有上升
• 楼面均价/销售均价比值：44%（与2020年持平）

多元业务发展

• 物管业务（万物云）：
  • 2021H1营收：104亿元（同比+33.3%）
  • 在管面积：5.66亿平
  • 分拆上市计划：2021年11月公告
• 长租公寓（泊寓）：
  • 2021H1营收：13亿元（同比+25.6%）
  • 在管房源：19.2万间
  • 出租率：95%
• 商业业务：
  • 2021H1累计开业面积：989万平（同比+18.3%）
  • 出租率：92.3%
• 物流业务（万纬）：
  • 2021H1可租赁面积：1149万平
  • 出租率：约93%
  • 2021H1营收：13亿元（同比+64%）

财务摘要

营收与利润

• 营业收入：2021年预计462243亿元（同比+10.29%）
• 净利润：2021年预计57712亿元（同比-2.67%）
• 每股收益（EPS）：2021年3.48元，2022年预测3.65元
• P/E：2021年6.05倍，2022年预测5.76倍

资产负债率

• 剔除预收账款资产负债率：70.5%（较2021Q2下降0.7pct）
• 净负债率：31.9%
• 流动比率：1.23（2021E）
• 速动比率：0.43（2021E）

营运能力

• 总资产周转率：0.24（2021E）
• 应收帐款周转率：160.89（2021E）
• 应付帐款周转率：1.13（2021E）

估值比率

• P/B：0.92（2021E）
• EV/EBITDA：3.99（2021E）

可比公司估值对比

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：证券相对沪深300指数涨幅超过20%
  • 增持：涨幅10%~20%
  • 中性：涨幅-10%~10%
  • 减持：涨幅低于-10%
• 行业投资评级：
  • 看好：行业指数涨幅超过10%
  • 中性：行业指数涨幅-10%~10%
  • 看淡：行业指数涨幅低于-10%

风险提示

• 开发业务短期利润下行：行业政策调整可能影响短期盈利能力。
• 利润增速不及预期：若行业整体表现不佳，可能影响公司利润增长。

公司简介

万科A成立于1984年，1988年进入房地产行业，现已成为国内领先的城市配套服务商，业务聚焦于全国经济最活跃的三大经济圈及中西部重点城市。

附录：财务预测

营业收入

• 2021E：462243亿元（+10.29%）
• 2022E：505591亿元（+9.38%）
• 2023E：548447亿元（+8.48%）

净利润

• 2021E：57712亿元（-2.67%）
• 2022E：60633亿元（+5.06%）
• 2023E：63116亿元（+4.10%）

每股收益（EPS）

• 2021E：3.48元
• 2022E：3.65元
• 2023E：3.80元

P/E

• 2021E：6.05倍
• 2022E：5.76倍
• 2023E：5.53倍