地产形势回顾与2024年展望-20240227-国泰期货-14页_942kb

地产形势回顾与2024年展望总结

核心内容概览

本报告回顾了2022-2023年中国房地产市场的主要数据表现，并结合2024年初的政策动态，对2024年房地产相关数据进行了预测。报告指出，房地产行业正经历深度下行周期，但政策托底力度加大，市场存在结构性改善的可能。

主要观点

1. 地产数据深度回调，但竣工表现亮眼

• 地产投资：2022-2023年地产投资增速持续下跌，累计跌幅约20%。2023年房地产开发投资金额为11.09万亿元，同比下降9.6%。
• 新开工面积：2023年新开工面积仅为6.9亿平方米，为近十年新低，仅为2019年峰值的42%。同比增速为-20.4%，连续四年负增长。
• 施工面积：2023年施工面积同比下降7.2%，但近几个月增速有所改善。
• 竣工面积：2023年竣工面积同比增长17%，创19年来新高，但自8月起增速回落。

2. 销售与价格持续走弱

• 商品房销售：2023年商品房销售面积与销售金额均出现负增长，连续两年为负，销售面积创近十年新低，销售金额回落至2016年水平。
• 房价下跌：新建与二手住宅价格指数连续22/24个月下跌，为历史最长下跌周期，2023年12月环比跌幅为2014年以来最大。
• 库存出清周期延长：商品房待售面积达到6.7亿平方米，库存出清周期拉长至7.7个月（狭义）和71.8个月（广义）。

3. 政策托底力度加大，但效果尚未显现

• 政策方向：2024年政策主要从房企融资端和居民需求端发力，包括降准、降息、设立“白名单”、优化限购等。
• 融资改善：截至2月20日，银行对房地产项目授信已超过1600亿元，但“白名单”政策主要聚焦保交付，对前端购地和新开工支持不足。
• 购房成本偏高：实际购房贷款成本仍偏高，12月个人住房贷款加权平均利率为3.97%，实际利率（按PPI计算）达6.67%，高于历史水平。

4. 人口长周期因素影响深远

• 婴儿潮影响：自1987年婴儿潮见顶后，新生人口逐年下降，到2023年进入适婚适育阶段，对地产需求形成长期压制。
• 中日对比：日本在90年代初15-64岁适龄人口占比下降，对应地产泡沫破裂。中国在2010年前后出现类似趋势，但此前受金融刺激支撑，地产景气周期仍延续。

5. 2024年地产销售呈现“劈叉”现象

• 新房销售：1-2月新房销售同比增速仍为负，跌幅扩大，春节假期新房成交面积同比下降27%。
• 二手房销售：2023年及2024年春节假期二手房销售明显回升，成交量和看房量大幅增长，好于新房表现。

6. 2024年数据预测

7. 结构强弱转折

• “前端弱后端强”趋势：2023年下半年土地购置增速回落，对2024年上半年新开工形成拖累。而竣工端因保交楼政策刺激，增速较高，但若新开工持续偏弱，竣工增速或有回落压力。

关键信息

• 政策托底：2024年初政策持续放松，重点支持房企融资与居民购房需求，但效果尚未完全释放。
• 市场分化：新房销售疲软，而二手房市场出现回升，显示市场结构正在发生变化。
• 人口因素：长期来看，人口结构变化对地产需求形成压制，影响行业景气。
• 库存压力：商品房库存出清周期延长，市场面临去库存压力。
• 利率与成本：实际购房贷款成本仍偏高，政策放松对市场刺激有限。
• 未来关注点：政策力度、1-2月地产数据、美联储货币政策动向及“金三银四”旺季表现。

后期关注重点

1. 政策力度：是否继续加码支持房企融资与居民购房。
2. 1-2月地产数据：将影响全年数据预测的准确性。
3. 美联储货币政策：7月下旬政治局会议可能对国内宽松政策产生影响。
4. 市场结构变化：新房与二手房市场走势分化，反映需求变化。
5. 库存与竣工传导：新开工持续偏弱可能对竣工端产生拖累。

结论

2024年房地产市场整体仍处于弱势修复阶段，政策托底效果逐步显现，但受人口结构变化及融资端限制影响，市场复苏有限。预计全年地产投资、新开工面积、施工面积仍将负增长，而竣工面积与商品房销售将有所回升。未来市场走势需密切关注政策力度、市场结构变化及宏观经济环境。