20150112-招商证券_香港_-招商局置地-00978.HK-到达收成期_11页_1mb

报告摘要

详细总结

核心内容

本文档主要分析了CM Land（招商局地产）的财务表现、土地储备、市场定位及投资评级，重点涵盖了其在不同财务年度的收入、利润、销售情况及市场比较数据。

主要观点

财务表现：
- FY14E：CM Land处于起步阶段，预计收入下降12%，主要由于项目完成量有限，GFA交付量为441,000平方米。
- FY15E：随着更多项目的交付，预计收入增长36%，净利润增长54%，主要受益于广州和南京项目的高毛利贡献。
- FY16E：预计收入和净利润继续增长，毛利率下降至26%，但净利润率有所提升。
市场表现：
- 折扣至NAV：截至2015年1月8日，CM Land的折扣至NAV为27.4%，低于行业平均。
- 市盈率：历史市盈率约为8.6倍，2015年预测市盈率为7.5倍，2016年预测为6.9倍。
- 市净率：历史市净率约为1.4倍，2015年预测市净率1.2倍，2016年预测0.8倍。
- 净负债率：历史净负债率为62.7%，2015年预测为85.5%，2016年预测为75.9%。
土地储备：
- 截至2014年6月30日，CM Land总土地储备GFA为约730万平方米，其中广州、佛山、南京、重庆和西安为主要开发城市。
- 重庆和佛山分别占土地储备的44.3%和25.0%，其余为其他城市。
- 产品主要面向首次购房者和改善型需求，GFA面积集中在90平方米至144平方米之间。
项目表现：
- 广州招商金山谷：是主要的利润来源，2015年预计贡献约13%的合约销售额。
- 南京雍华府：贡献约4%的合约销售额，但其ASP较高。
- 重庆项目：包括多个项目，如“依云江湾”和“公园大道”，贡献约9%的合约销售额。
- 佛山项目：包括多个高ASP项目，如“依云天汇”和“依云公馆”，是主要的收入来源之一。

关键信息

公司背景：
- CM Land原名为Tonic Industries Holdings Limited，2012年被中国招商局集团旗下的CMPD收购，成为其控股子公司。
- CMPD是国资委下属的央企，资产规模庞大，约1340亿元人民币。
项目分布：
- CM Land在2014年6月30日拥有21个项目，覆盖广州、佛山、南京、重庆和西安等城市。
- 公司计划进一步扩展至其他二级城市。
投资评级：
- BUY：预期在接下来的12个月内跑赢市场指数超过10%。
- NEUTRAL：预期在接下来的12个月内跑赢或跑输市场指数不超过10%。
- SELL：预期在接下来的12个月内跑输市场指数超过10%。

财务数据概览

指标	FY12	FY13	FY14E	FY15E	FY16E
总GFA交付（千平方米）	300	500	441	625	1,150
平均售价（元/平方米）	14,283	13,678	13,770	13,207	11,944
总收入（亿元人民币）	4,362	6,928	6,073	8,255	13,735
毛利（亿元人民币）	2,442	2,803	2,201	2,590	3,576
净利润（亿元人民币）	429	459	425	627	1,204
递延净利润（亿元人民币）	423	386	408	627	1,204
合同销售额（亿元人民币）	6,328	7,340	9,300	13,000	14,950

市场比较

公司	价格（港元）	市值（百万美元）	3个月平均合同销售额（百万美元）	NAV（港元）	折扣至NAV（%）	历史市盈率（倍）	FY1市盈率（倍）	FY2市盈率（倍）	历史股息收益率（%）	FY1股息收益率（%）	历史市净率（倍）	FY1市净率（倍）	历史净负债率（%）	FY1净负债率（%）
大型同行平均	-	-	-	-	27.4	8.6	7.5	6.9	5.6	3.6	1.4	1.2	62.7	85.5
中国海外	24.15	25,454	69.6	28.2	14.4	10.2	8.9	8.0	1.9	2.0	1.8	1.5	38.8	50.9
万科	3.21	8,424	15.3	5.0	36.2	5.8	5.4	5.4	6.6	5.6	1.1	1.0	64.3	68.6
恒大	3.39	6,377	11.3	5.3	36.0	5.2	5.7	6.3	16.0	4.5	0.9	0.8	147.6	282.4
龙湖	10.82	8,105	3.9	14.6	25.9	7.7	6.8	5.6	2.7	2.9	1.3	1.1	57.9	59.4
世茂	18.42	8,248	21.9	27.3	32.5	7.0	6.1	5.9	4.4	5.0	1.2	1.1	57.4	57.6
中国海外发展	21.90	16,467	32.9	30.3	27.7	13.5	10.7	9.4	2.0	2.0	1.5	1.3	38.8	50.9
中小同行平均	-	-	-	-	53.5	5.7	7.2	7.1	5.3	4.8	0.7	0.6	63.2	75.9
Agile Property	4.88	2,465	13.2	14.4	66.1	3.5	3.9	3.9	9.7	5.8	0.5	0.5	97.6	106.1
CM Land	-	-	-	-	45.5	6.6	7.3	7.1	5.4	4.4	0.9	0.8	63.1	79.0

投资者注意事项

本报告基于特定假设和数据，未来表现可能因市场变化而有所不同。
投资者应根据自身情况独立评估投资，不应依赖本报告作出决策。
本报告仅限指定接收者使用，未经许可不得复制、分发或发布。
CMS HK不提供投资建议，不承担任何法律责任。

其他信息

公司结构：CM Land由CMPD控股，其在地产行业具有较强的背景和资源。
财务目标：2014-2015年为启动阶段，预计年交付面积在500-800千平方米之间；2016年起，预计年交付面积达到150万平方。
投资风险：高负债率、市场竞争激烈、政策变动可能影响业绩。

图表概览

Figure 1: 折扣至NAV带状图，显示CM Land的折扣情况。
Figure 2: 合同销售额下降趋势图。
Figure 3: 收入和利润增长趋势图。
Figure 4: 净负债率趋势图。
Figure 5: 利息覆盖率趋势图。
Figure 6: 土地储备（GFA）分布图。
Figure 9: 总净值按城市分类。
Figure 10: 同行比较表，涵盖多个财务指标。
Figure 11: 利润和亏损重点，展示各财务年度的收入和利润结构。
Figure 12: 2015年合约销售额按项目分布。
Figure 13: 2015年合约销售额估算。
Figure 14: 公司结构图。
Figure 15: 按城市分类的土地储备。
Figure 16: 按城市等级分类的土地储备。

分析总结

CM Land作为中国招商局集团旗下的地产公司，拥有强大的背景和资源，其财务表现受到土地储备和项目开发进度的影响。2014年处于起步阶段，收入和利润增长有限，2015年起随着项目交付增加，收入和利润有望显著提升。公司主要关注广州、佛山、南京、重庆和西安等城市，未来可能扩展至其他二级城市。尽管其折扣至NAV较低，但净负债率较高，需关注财务风险。整体来看，CM Land具备一定的增长潜力，但投资决策应谨慎评估其财务健康状况和市场环境。

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