20210815-开源证券-房地产行业周报_商务部发文支持城市商圈建设_多地完善物管条例_10页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告聚焦2021年8月第33周房地产行业，特别是物业管理（物管）板块的表现与政策动向，分析行业趋势、市场表现及投资建议。

主要观点

• 市场表现：2021年第33周，物管板块总市值单周上涨8.25%，显著高于同期恒生指数（+0.81%）、恒生地产类（+3.24%）和沪深300（+0.50%）。8月板块整体上涨2.20%，主要受益于物管公司中期业绩表现良好以及7月调整后的反弹。
• 个股表现：恒大物业涨幅最高，达43.20%，保利物业、金科服务、新城悦服务等公司港股通持股占比提升，显示南下资金关注度上升。
• 政策支持：商务部发布《城市商圈建设指南（征求意见稿）》，强调城市商圈建设的总量控制与存量优化。同时，多地推进物管条例制定，规范物业服务行为，提升服务质量。
• 行业趋势：随着“大物管”时代的开启，物管公司需拓展服务场景，提升一体化运营管理能力，以增强市场竞争力。
• 投资建议：重点推荐行业龙头碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、旭辉永升服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。维持“看好”评级。
• 风险提示：包括宏观经济波动、人工成本上升、行业成长性下滑及企业运营风险。

关键信息

物管板块表现

• 周内表现：物管板块总市值上涨8.25%，强于港股大盘。
• 8月表现：板块上涨2.20%，略有回暖。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：恒大物业（+43.20%）、荣万家（+20.90%）、融创服务（+12.76%）、旭辉永升服务（+12.58%）、新城悦服务（+9.13%）。
  • 跌幅前五：浦江中国（-5.26%）、卓越商企服务（-3.43%）、华发物业服务（-3.23%）、宋都服务（-2.13%）、兴业物联（-1.82%）。

政策动向

• 商务部支持城市商圈建设：
  • 发布《城市商圈建设指南（征求意见稿）》，提出总量控制、优化存量、创新引领、统筹协调等原则。
  • 提前发布《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，为物管企业构建社区商业提供指引。
• 国务院支持全民健身：
  • 提出到2025年实现三级公共健身设施全覆盖，推动社区多样化建设，拓展物管企业服务场景。
• 地方政策：
  • 杭州：正式立法规范小区物业使用人脸识别设备。
  • 柳州：明确住宅前期物业服务费政府指导标准，促进物业服务健康发展。
  • 江西：完善物业服务价格形成机制，推动物业服务向高品质发展。
  • 上海：规范多层住宅加装电梯管理。
  • 安徽：推进电梯物业服务第三方评估，尝试引入商业保险。
  • 北京：明确城镇国有土地上依法建造住宅维修责任。
  • 吉林：开展物业服务合同纠纷专项整治活动。

投资建议

• 重点推荐：碧桂园服务（行业龙头）。
• 成长性标的：世茂服务、金科服务、新城悦服务、旭辉永升服务。
• 受益标的：宝龙商业、华润万象生活。
• PE估值：主流物管公司对应2022年PE均值为16倍。

风险提示

• 宏观环境风险：宏观经济不景气，居民可支配收入低迷，影响行业收缴率。
• 行业盈利风险：人工成本上行，物管费提价困难，压缩行业毛利空间。
• 成长性风险：市场竣工量低位，物管公司项目转化周期拉长。
• 企业运营风险：高管及核心人员变动，收并购存在误判风险。

总结

物管板块在政策支持和业绩改善的双重驱动下，近期表现强劲，显示出市场对行业前景的乐观态度。随着“大物管”时代的到来，具备一体化运营能力和优质服务的物管公司有望在未来市场中占据优势。投资建议方面，重点推荐行业龙头及成长性标的，同时关注受益标的。尽管如此，行业仍面临多重风险，包括宏观经济波动、人工成本上升、项目转化周期拉长及企业运营风险。投资者应结合自身情况，审慎决策。