20210117-东北证券-房地产行业动态报告_荣万家登陆港股_四川首发响应物管支持政策_20页_1mb
报告摘要
物业管理/房地产行业动态报告总结
核心内容
本报告聚焦于物业管理行业近期的市场表现、公司动态、行业新闻及政策导向，重点分析四川及部分龙头物管公司的发展动向与投资价值。
市场表现
- 板块表现：
- 东北地产H股物业指数上周累计下跌6.46%，恒生指数上涨2.50%。
- 东北地产A股物业指数上周累计上涨2.62%，沪深300下跌0.68%。
- 个股表现：
- 港股通持股情况：
- 保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、彩生活、建业新生活、雅生活服务获增持。
- 保利物业获最多增持，持股比例提升1.00%。
公司动态
- 滨江服务发布盈喜，预计2020年归母净利润同比增长超70%，主要受益于在管项目及面积增加、增值服务收入提升及社保减免。
- 荣万家于2021年1月15日在港交所上市，发售价13.46港元，总市值约47.30亿港元。
- 正荣服务、佳兆业美好获控股股东增持。
- 金科服务申请转股，拟在港交所上市。
- 和泓服务增发新股，拟用于未来收购。
- 首程控股出售旗下焦煤资产，预计将确认重大损失。
行业新闻
- 四川发布物业服务业指导意见：
- 打造“四川物业服务”品牌。
- 2025年目标：物业企业营收超700亿元，其中上亿元企业达200家，上市企业达5家。
- 2030年目标：物业服务业营收突破1000亿元。
- 政策亮点包括：物业费动态调整机制、非住业态延伸、智慧化发展、绿色发展等。
- 杭州发布老旧小区加装电梯管理办法，成为全国首个通过地方政府规章规范加装电梯的城市。
- 哈尔滨推进智慧物业平台建设，提升物业管理水平。
- 荣万家上市，标志着四川物管企业拓展资本市场的积极步伐。
- 新希望物业递交IPO招股书，有望进一步拓展业务。
政策影响分析
- 四川政策承接中央《通知》，提出具体目标，如建立协商调价机制、推动物业服务全覆盖、鼓励社区增值服务、推进智慧物业等。
- 政策目标可行性较高，基于四川现有物业规模，预计2025年CAGR为11.16%，2030年CAGR为9.58%。
- 政策利好：对四川本土物企（如蓝光嘉宝、新大正）及在四川开展业务的外来物企（如保利物业、金科服务）均有积极影响。
重点公司分析
滨江服务（03316.HK）
- 业务定位：滨江集团旗下物管平台，深耕长三角，定位高端。
- 业绩表现：2020H1收入4.16亿元，同比增长31.1%；毛利1.36亿元，同比增长48.9%；归母净利润1.04亿元，同比增长112.3%。
- 盈利能力：2020H1净利率26.8%，高于行业平均水平。
- 区域优势：在杭州市场占有率高，预计受益于高端化趋势。
- 外拓潜力：近年来第三方在管面积增长迅速，CAGR达62.8%，未来有望进一步扩大业务。
荣万家（02146.HK）
- 业务背景：荣盛发展旗下物管平台，业务覆盖长三角、环渤海及大湾区。
- 业绩表现：2020H1收入7.65亿元，同比增长37.41%；毛利2.19亿元，同比增长93.14%；归母净利润1.05亿元，同比增长97.8%。
- 收入结构：非业主增值服务占比较高，社区增值服务相对较低，存在优化空间。
- 上市影响：融资用于战略投资及收购，提升外拓能力。
投资建议
- 重点推荐：具备品牌口碑优势、增值服务与科技业务发展的优质物企。
- 推荐标的：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
- 估值分析：
- 碧桂园服务：PE 2020E 57.44，2021E 38.80。
- 金科服务：PE 2020E 63.70，2021E 39.00。
- 永升生活服务：PE 2020E 76.75，2021E 48.48。
- 绿城服务：PE 2020E 35.93，2021E 28.23。
- 招商积余：PE 2020E 39.68，2021E 28.27。
- 保利物业：PE 2020E 40.30，2021E 29.13。
风险提示
- 物管费提价受阻：政策执行力度不足可能影响收入增长。
- 外拓不及预期：依赖关联方项目，外拓能力不足可能限制规模增长。
- 增值服务拓展不及预期：社区增值服务发展缓慢可能影响盈利能力。
总结
四川政策的发布标志着物业服务业在地方层面的全面升级，为行业提供明确的发展方向与激励措施，推动行业向高品质、多样化、智慧化发展。同时，荣万家、滨江服务等公司通过上市和盈利公告，展示了行业内的强劲增长潜力和市场化外拓能力。龙头物企在政策支持下，有望享受更高的估值溢价，值得投资者关注。
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