20160504-中投证券-房地产：2016年5月行业月报及投资策略-基本面政策面托底估值，坚定看好_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

2016年5月，中国房地产行业整体呈现回暖态势，尽管4月市场因局部调控政策担忧而出现股价回落，但5月销售热度持续，行业基本面和政策环境支撑估值回升。整体来看，房地产行业仍具备较强的市场信心和投资价值。

主要观点

1. 政策托底

   • 中央政治局会议强调“有序消化房地产库存”，表明政策将继续支持行业稳定发展，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化调控政策。
   • 土地使用权续期政策调整，如深圳对1995年9月18日前签订的土地出让合同书可顺延至国家法定最高年期，无需补交地价。

2. 销售向好

   • 4月53城一手房成交面积3784万平，环比下降11%，但同比大幅增长59%，其中二线和三四线城市表现尤为突出。
   • 5月预计新房销售环比持续增长，同比维持高位，增幅在50%-60%之间。一线楼市出现3-5个月的观望调整，但不会影响二、三、四线城市的销售增长。
   • 二手房市场在二线城市表现强劲，18城二手房成交面积同比上涨80%，其中南京、苏州、杭州等城市表现亮眼。

3. 行业基本面改善

   • 房企营收和归母净利润同比大幅增长，如142家A股房企2016年一季度营收同比增长94%，归母净利润增长29%。
   • 存货资产比下降，货币资金充裕，短期偿债能力显著提升，财务风险逐步释放。
   • 货币资金覆盖短债比例达109%，显示企业财务状况良好。

关键信息

销售数据

• 一手房成交：4月53城一手房成交面积3784万平，环比-11%，同比+59%。
• 二线城市：23城一手房成交面积同比增长79%，三四线城市26城增长59%。
• 去化时间：18城去化时间7.9个月，较上月8.5个月和去年同期14.6个月有所下降。

土地市场

• 土地成交：4月100大中城市土地成交总价1246.5亿元，同比+82.3%。
• 土地均价：成交楼面均价2075元/平米，环比+32.3%，同比+50.1%。
• 溢价率：总体溢价率56.1%，创10年新高，其中二线城市溢价率86%。

行业财务表现

• 营收与净利润：2016年一季度142家A股房企营收同比增长94%，归母净利润增长29%。
• 毛利率与净利率：2015年毛利率29.5%，净利率9.2%；2016年一季度毛利率下降，净利率也有所下滑。
• 货币资金：一季度末货币资金6311亿元，同比增长78.0%，占总资产17.9%。

重点关注公司

• 强烈推荐：天健集团、京投银泰、招商蛇口、北京城建、华夏幸福、嘉宝集团、上实发展、福星股份、世联行、中航地产、泛海控股。
• 推荐：保利地产、张江高科、金融街。

风险提示

• 销售低于预期
• 经济金融环境恶化
• 需求不能持续
• 美联储超预期加息

结构化数据

一手房成交情况

二手房成交情况

重点关注公司估值

总结

2016年5月，房地产行业在政策托底和市场回暖的双重推动下，整体表现积极。虽然4月市场因局部调控出现回调，但5月销售热度不减，基本面持续改善，财务状况优化。二线城市成为市场回暖的主要推动力，带动整体市场向好。行业估值在政策和经济环境的支持下有所回升，优质、区域性及主题个股具有较高的安全边际。建议重点配置改革转型先锋、受益于三大经济圈和长江经济带发展的公司，如天健、京投、招商、城建、华夏、嘉宝、上实、福星、世联等。同时，关注中航、泛海、保利、外高桥、张江、金融街等公司。风险提示包括销售不及预期、经济金融环境恶化、需求不持续及美联储加息等。