20160504-中投证券-房地产：2016年5月行业月报及投资策略-基本面政策面托底估值，坚定看好_21页_2mb

房地产行业分析总结（2016年5月）

核心内容

本报告分析了2016年5月中国房地产行业的市场表现、销售情况、政策动向以及重点公司估值情况，整体对房地产行业持积极态度，认为其基本面和政策面均对行业形成托底，未来走势乐观。

主要观点

• 市场回暖持续：房地产行业在2-3月经历估值修复行情后，4月因局部调控影响股价微跌，但5月销售热度持续，基本面改善，预计销售增长保持高位，全年增长态势乐观。
• 政策支持托底：政策层面强调“有序消化房地产库存”，并继续实施因城施策的去库存政策，有利于行业稳定。同时，多地出台支持性政策，如取消限购、降低首付比例、加大棚改货币化安置力度等。
• 销售数据强劲：4月全国53城一手房成交面积同比增长59%，其中二线和三四线城市增长显著。二手房市场也保持增长，尤其是二线城市的成交表现突出。
• 行业基本面改善：房地产开发投资增速超预期，货币资金充裕，经营活动现金流增加，短期偿债能力上升，财务风险逐步释放。存货资产比下降，预收款增长，显示行业投资信心增强。
• 重点个股推荐：报告推荐天健、京投、招商、城建、华夏、嘉宝、上实、福星、世联等优质区域性及主题个股，认为其安全边际较高，具有投资价值。同时关注中航、泛海、保利、外高桥、张江、金融街等。

关键信息

销售情况

• 一手房成交：4月全国53城一手房成交面积3784万平，环比-11%，同比+59%。其中，一线城市成交面积399万平，环比-20%，同比+0.3%；二线城市成交面积2506.5万平，环比-6%，同比+79%；三四线城市成交面积878.3万平，环比-18%，同比+59%。
• 二手房成交：4月全国18城二手房成交面积1352万平，环比-11%，同比+80%。其中，一线城市成交面积234.1万平，环比-20%，同比+27%；二线城市成交面积992.4万平，环比-1%，同比+108%；三四线城市成交面积57.5万平，环比-14%，同比+53%。

土地市场

• 土地成交：4月全国100大中城市土地成交总价1246.5亿元，同比+82.3%。二线城市土地成交均价7472元/平，环比+54%，同比+188%。三四线城市土地成交均价1615元/平，环比+32.3%，同比+50.1%。
• 溢价率：二线城市溢价率86%，环比提升17个百分点，创5年来新高。总体溢价率56.1%，环比提高17个百分点。

政策动向

• 中央政策：强调“有序消化房地产库存”，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化调控政策。
• 地方政策：多地出台限购、限贷、补贴等政策，如深圳推出商品房现售试点项目，广州向务工人员提供公租房，辽宁停止供应房地产开发用地等。
• 金融支持：央行发布农村两权抵押贷款试点办法，部分地区放宽公积金提取条件，支持租房、购房等需求。

公司估值与盈利预测

• 重点关注公司：包括天健集团、京投银泰、招商蛇口、北京城建、华夏幸福、嘉宝集团、上实发展、福星股份、世联行、中航地产、泛海控股、保利地产、张江高科、金融街等，多数公司被强烈推荐。
• 盈利预测：142家A股房企2016年一季度营收同比增94%，归母净利润同比增29%。预计2016年全年营收增速将达10%，利润持续改善。

行业趋势

• 销售增长：预计5月新房销售环比持续增长，同比维持高位（增幅50%-60%）。
• 库存消化：二线城市库存消化较快，三四线城市库存开始改善。
• 政策影响：一线城市受调控影响，成交量有所下滑，但同比仍保持增长；二线、三四线城市需求持续释放。
• 投资建议：建议重点配置优质、区域性及主题个股，关注政策受益公司和改革转型先锋。

风险提示

• 销售低于预期
• 经济金融环境恶化
• 需求不能持续
• 美联储超预期加息

附录：重点城市数据

一手房成交情况

二手房成交情况

总结

综上所述，2016年5月房地产行业在政策支持和市场需求的双重推动下，呈现出基本面改善和销售回暖的态势。尽管一线城市因调控政策影响成交有所下滑，但整体市场仍保持增长，尤其是二线城市和三四线城市的市场表现突出。行业整体估值有所回升，优质个股安全边际较高，建议重点配置，关注政策受益及改革转型的公司。同时，需警惕销售不及预期、经济金融环境恶化等潜在风险。