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贝壳中期业绩点评总结

核心内容

贝壳在2026年中期业绩中展现出"收入降、利润升"的显著财务表现，尽管收入端有所下滑，但利润端实现大幅增长，经营质量明显改善。公司通过提升效率和优化成本结构，成功实现盈利模式的转变。

主要观点

财务表现亮点

• 收入与利润剪刀差：2026年上半年公司实现GTV 16,455亿元，同比-4.5%；净收入434亿元，同比-12.0%；净利润38.8亿元，同比+79.4%；经调整净利润48.0亿元，同比+49.2%。
• 毛利率大幅提升：上半年毛利率为26.6%，同比提升5.3个百分点；Q2单季毛利率达28.6%，同比提升6.7个百分点。
• 经营利润显著增长：经营利润43亿元，去年同期为17亿元，经营利润率9.9%。
• 现金流改善：经营活动现金流净额由去年同期-31.4亿元转正至+51.4亿元，期末现金、受限资金及短期投资合计560亿元，资产负债表稳健。

业务表现分析

• 存量房业务表现强劲：上半年平台二手房交易单量同比+18.6%，Q2单季+24.8%，带动Q2存量房GTV同比+8.0%，净收入同比+4.5%。核心亮点在于效率提升，贝联活跃门店店均单量Q2同比+26%，链家活跃经纪人Q2人均单量同比+50%。存量房贡献利润率达46.1%，同比+6.1个百分点。
• 新房业务逆势增长：受行业调整影响，H1新房GTV同比-17.1%，净收入-15.9%至140亿元；但Q2单季GTV恢复正增长（+1.2%），净收入同比+3.8%至89亿元，贡献利润率28.8%，同比+4.4个百分点。同时，公司强化回款管理，新房应收账款周转天数由51天缩短至39天，风险敞口管控成效显著。
• 家装与租赁业务优化：家装业务主动收缩低效渠道，H1净收入-26.4%至55亿元，但Q2贡献利润率提升至39.6%；租赁业务以轻资产模式推进，Q2在管房源超79万套（同比+34%），贡献利润率15.3%，同比+6.9个百分点。业主及租客续约率双升，盈利质量与抗风险能力同步增强。

股东回报

• 股票回购：上半年公司斥资约4.5亿美元回购股票，自2022年9月回购计划启动以来累计回购约29.9亿美元，约占启动前总股本的14.8%。
• 股息支付：4月已派付末期股息约3.0亿美元。

关键信息

投资建议

• 公司已从"规模驱动"切换至"效率驱动"的盈利模式。
• Q2 GTV重回正增长，各业务贡献利润率同比环比全线提升，验证了成本优化的持续性和经营杠杆的弹性。
• 在公积金政策托底一线城市的背景下，下半年二手房成交热度有望延续，利润弹性可期。
• 建议积极关注，维持目标价60港元。

风险提示

• 新房应收账款规模上升，可能带来减值风险。
• 上半年信用损失计提净额增至4.2亿元。
• 活跃经纪人数量同比下降7.5%，若规模收缩加速可能影响降本增效的平衡。
• 家装业务调整节奏及租赁模式迭代效果可能不及预期。

投资评级

• 投资评级：买入（维持）
• 股票评级标准：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，定义为+20%以上为买入。

财务摘要

估值与财务比率

股票走势图

总结

贝壳在2026年中期业绩中，展现了从规模扩张向效率驱动的转型成果。尽管收入端受结构与基数因素影响有所下滑，但利润端显著增长，经营质量明显提升。公司在存量房、新房、家装及租赁业务中均展现出优化和提升的迹象，现金流状况改善，股东回报持续加码。公司未来盈利弹性可期，建议积极关注。