2023北京办公楼市场白皮书_40页_2mb

北京办公楼市场白皮书总结

核心内容

本报告由仲量联行研究部发布，旨在分析2023年北京办公楼市场的运行情况，特别是企业搬迁行为对市场供需格局和租金变化的影响。报告指出，北京办公楼市场已进入成熟阶段，传统供需刺激手段不再有效，需从微观主体角度理解市场变化。

主要观点

市场发展阶段

• 北京办公楼市场经历了2008年和2018年两轮供应高峰后，开始步入成熟阶段。
• 当前市场面临供需失衡和租金持续下行，这与市场发展阶段变化密切相关。

市场趋势

• 2019年成为市场分水岭，租金连续下降近五年，2023年上半年平均单季度净吸纳量跌至历史最低。
• 金融和科技行业是市场两大支柱，占总租赁成本的68%。
• 甲级与非甲级楼宇租金差距缩小，非甲级市场面临更严峻的挑战。

租户行为

• 企业搬迁行为成为市场关注重点，CBD和望京区域具有显著的虹吸效应。
• 金融街和第三使馆区是外迁型区域，迁出比例较高。
• 丽泽区域作为新兴商务区，是近年来最大的搬迁需求流入地。

租金变化

• 不同面积段的租金呈现“葫芦型收口”趋势，价差显著缩小。
• 金融行业租金承付力最强，科技互联网行业则相对较弱。
• 大面积租户尚未获得价格优势，影响其搬迁决策。

关键信息

租金数据

• 2023年上半年，甲级办公楼租金回落至2011年同期水平，约312元/平方米/月。
• 金融行业平均租金在疫情前为429元/平方米/月，当前约355元/平方米/月。
• 科技互联网行业平均租金在2023年上半年为190-250元/平方米/月。

搬迁趋势

• CBD和望京区域是搬迁需求的主要来源和目的地，分别贡献13%和11%的搬迁需求。
• 金融街和第三使馆区是外迁型区域，迁出比例达70-80%。
• 丽泽区域在2020-2023年上半年净吸纳量达55万平方米，空置率由90%降至33%。

租金承付力

• 所有行业租金承付力退潮至2017年水平。
• 金融行业在租金承付力上持续领先，科技互联网行业在面积上占据优势但承付力较弱。
• 房地产行业虽非传统主力，但占据全市万平以上需求的10%。

搬迁决策成本

• 搬迁成本包括新址租金、装修成本、复原成本、前期费用和隐性成本。
• 根据不同装修标准，租金优惠比例在26.4%至5.3%之间。
• 企业搬迁决策并非仅由价格驱动，还需考虑区位、品质、员工体验等因素。

历史参照

• 疫情前后，续租与新租价差显著变化，疫情后价差更大，反映租户议价能力提升。
• 不同规模企业对价格的敏感度不同，2,000平方米以下企业议价能力增强。
• 高品质办公楼客户留存能力更强，价差更小。

未来展望

• 北京市场正处于转型阶段，租金将经历1.5-2年的调整期，之后逐步回升。
• 市场不会出现爆发式的需求反弹，而是以更温和的方式达成新均衡。
• 未来市场将更加注重成本控制和产业升级，与经济高质量发展相适应。

结构分析

01 拨云见日终有时

• 金融和科技行业：是市场的主要驱动力，贡献了超过68%的租赁成交。
• 市场分水岭：2019年是市场转折点，租金连续下降。
• 甲级与非甲级价差：甲级租金降幅更大，价差持续收窄。
• 行业租金承付力：全线退潮至2017年水平，金融行业仍领先。

02 业主的需求指南

• 搬迁型需求：在市场下行期间，搬迁型需求占比扩大。
• 搬迁流动图：CBD和望京区域是主要的搬迁源和目的地。
• 搬迁顺差指数：反映不同区域的净迁入和迁出情况。
• 不同面积段需求：整层租户的议价能力更强，小型租户议价能力较弱。

03 企业的搬迁公式

• 搬迁决策成本：包括新址租金、装修成本、复原成本等。
• 租金差价：影响企业搬迁决策，不同装修标准对应不同租金折扣。
• 企业规模差异：疫情前后，企业谈判优势变化显著。
• 楼宇品质影响：高品质楼宇客户留存能力强，乙级楼宇搬迁比例高。

04 守得云开见月明

• 市场未来趋势：租金将经历一段下行期，之后逐步回升。
• 市场成熟度：北京办公楼市场已发展为成熟市场，未来增长将更为稳健。
• 宏观经济影响：经济增速放缓对市场构成压力，租金“正常化”是必然趋势。

附录信息

主要作者

• 米阳（华北区研究部负责人）
• 陈晨（华北区研究部董事）

特别鸣谢

• 张莹（中国区首席战略官）
• 姚耀（中国区研究部总监）
• 纪明（华北区研究部董事）
• 黄嘉佩（华北区研究部高级经理）
• 庞溟（大中华区首席经济学家兼研究部总监）

分公司信息

• 北京、成都、重庆、广州、杭州、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、天津、武汉、西安、香港、澳门、台北等。

关于仲量联行

• 仲量联行是全球领先的商业地产服务公司，业务遍布全球80多个国家，2022财年收入达209亿美元，员工总数超过103,000人。