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北岸办公楼市场总结

核心内容概览

北岸办公楼市场在2025年至2026年期间呈现出显著的分化趋势，优质资产受到占用者和投资者的青睐。尽管整体市场面临供应增加和空置率上升的挑战，但核心市场表现相对稳健，租金和激励措施有所提升。市场参与者正积极寻求核心资产以实现长期资本增长。

主要观点

• 需求分化：市场内的租户需求明显分化，顶级市场表现优于次级市场。2025年，北悉尼顶级市场净吸收量为6,348平方米，而次级市场为负15,716平方米。
• 新供应增加：维多利亚十字勋章（Victoria Cross Station）的竣工向北悉尼新增了超过56,000平方米的高档办公空间，提升了市场吸引力。
• 租金增长：顶级市场平均净租金上涨1.8%，达到每平方米945美元，而次级市场增长有限，仅为0.6%。
• 激励措施上升：顶级市场平均激励水平达到40.2%，导致净有效租金下降2%。
• 空置率：北悉尼整体空置率在2026年1月为25.9%，而圣莱昂纳兹和查特伍德分别录得29.1%和18.5%的空置率。
• 投资活跃度：2025年北岸市场交易量达到9.27亿美元，预计2026年交易活动将进一步回升。

关键信息

北悉尼市场

• 市场等级：
  • 顶级市场：空置率25.2%，净吸收量5,648平方米，平均净租金945美元/平方米，平均激励37.5%-42.5%。
  • 次级市场：空置率26.6%，净吸收量-4,134平方米，平均净租金746美元/平方米，平均激励37.5%-42.5%。
• 总存量：967,642平方米。
• 收益率：顶级市场收益率为6.75%-7.75%，次级市场为7.75%-8.75%。
• 发展活动：2025年底维多利亚十字勋章项目完工，未来供应有限，预计在2030年前不会显著增加。

圣莱昂纳兹市场

• 市场等级：
  • 顶级市场：空置率22.5%，净吸收量-678平方米，平均净租金671美元/平方米，平均激励40.0%-45.0%。
  • 次级市场：空置率32.8%，净吸收量2,532平方米，平均净租金573美元/平方米，平均激励40.0%-45.0%。
• 总存量：354,804平方米。
• 收益率：顶级市场收益率为7.75%-8.75%，次级市场为8.50%-9.50%。

查特伍德市场

• 市场等级：
  • 顶级市场：空置率28.3%，净吸收量3,459平方米，平均净租金647美元/平方米，平均激励40.0%-45.0%。
  • 次级市场：空置率9.2%，净吸收量1,203平方米，平均净租金530美元/平方米，平均激励40.0%-45.0%。
• 总存量：267,004平方米。
• 收益率：顶级市场收益率为7.50%-8.50%，次级市场为8.00%-9.00%。

麦考瑞公园市场

• 市场等级：
  • 顶级市场：空置率23.4%，净吸收量-11,461平方米，平均净租金480美元/平方米，平均激励37.5%-42.5%。
  • 次级市场：空置率25.5%，净吸收量2,370平方米，平均净租金400美元/平方米，平均激励37.5%-42.5%。
• 总存量：956,618平方米。
• 收益率：顶级市场收益率为7.50%-8.50%，次级市场为8.00%-9.00%。
• 发展活动：15喀土穆路（M_Park）项目在2026年上半年完工，新增10,082平方米的办公空间。

投资前景

• 收益率下降：北岸市场收益率持续下降，顶级市场收益率下降了271个基点，次级市场下降了307个基点。
• 投资趋势：投资者对核心CBD资产的偏好使得北岸市场成为有吸引力的投资目标，尤其是相对于悉尼市中心的收益折让。
• 交易量：2025年交易量达到9.27亿美元，预计2026年交易活动将持续上升。

未来展望

• 供应有限：未来几年内，北岸市场的新供应将保持有限，这有助于支持现有空间的吸收。
• 激励措施趋于饱和：激励措施可能达到当前水平并趋于稳定，为净有效租金的回升创造条件。
• 交通改善：Crows Nest地铁站的开业改善了区域连通性，有助于提升市场吸引力。

重要交易案例

• 100 Pacific Highway, North Sydney：以2.2亿美元出售，核心市场收益率为8.1%。
• 77 Cherry Street, North Sydney：以5,850万美元收购，核心市场收益率为7.3%。
• 100 Mount Street, North Sydney：以约6亿美元交换，核心市场收益率为7.4%。

租户承诺

• Nanosonics：承诺租用3号和5号Thomas Holt Road，面积5,803平方米，激励28%。
• Nielsen Connect Australia：承诺租用141 Walker Street，面积868平方米，激励45%。
• PepsiCo：承诺租用177 Pacific Highway，面积2,860平方米，激励55%。
• McGrath Foundation：承诺租用76 Berry Street，面积1,428平方米，激励55%。
• NH Foods：承诺租用107 Mount Street，面积470平方米，激励44%。

总结

北岸办公楼市场在2025年至2026年期间展现出明显的分化趋势，顶级市场表现优于次级市场。随着新供应的增加和交通基础设施的改善，市场吸引力有所提升。然而，高空置率和激励措施的上升对租金增长构成一定压力。未来，市场预计将继续保持稳定，投资者和占用者对核心资产的兴趣将持续。