20220206-亿翰智库-1月房地产行业月报（第43期）_土地与住宅成交惨淡_行业洗牌_格局重塑_26页_1mb

房地产行业2022年1月月报总结

核心内容

2022年1月，中国房地产行业整体表现低迷，住宅与土地市场成交面积及金额均出现大幅下降，行业面临洗牌与格局重塑。政策端持续强调稳需求与防风险并重，市场端则表现出需求不振、成交萎缩、融资困难、房企分化等特征。同时，资本市场对地产股信心不足，但龙头企业仍具吸引力。

主要观点

行业政策

• 稳需求：住建部首次明确提出“充分释放居民住房需求”，发改委也提出促进春节期间住房健康消费，政策端对需求端调控更加积极。
• 防风险：防范交付风险和金融风险是重点，地方政府强化预售资金监管，并推动“一楼一策”分类化解风险。

住宅市场

• 成交惨淡：40个城市商品住宅销售面积同比下降38.6%，环比下降27.7%。多数城市成交表现不佳，一线城市与核心二线城市降幅较小，而普通二线及三四线城市降幅显著。
• 成交低迷原因：
  • 2021年同期基数高；
  • 需求进入积累期；
  • 就地过年抑制返乡置业；
  • 严格的政策调控与市场观望情绪持续。
• 预期调节：推动合理住房需求释放是实现“良性循环”的关键，需通过因城施策、信贷优化及预期引导来实现。

土地市场

• 供应与成交走弱：全国住宅用地供应与成交面积均大幅下降，同比与环比降幅分别达49%与82%。
• 城市分化明显：
  • 一线城市供应有所回升，但成交为零；
  • 核心二线城市成交下降，普通二线及三四线城市降幅显著；
  • 北京作为集中供地城市，其18宗地块尚未竞拍，影响整体成交。
• 流拍情况：全国共流拍80宗地块，涉及面积748.3万平米，主要集中在三四线城市，普通二线城市流拍宗数和面积同比上升，但环比下降。

企业经营

• 投资低迷：TOP100房企权益拿地金额同比下降73.6%，地方国企成为拿地主力。
• 销售下滑：TOP200房企全口径销售金额同比下降42.9%，行业分化加剧，部分稳健房企表现较好，而部分出险房企销售困难。
• 融资压力：信用债发行规模下降，海外债虽小幅回升，但仍处于低位，房企面临一季度美元债偿债高峰期的挑战。

关键信息

土地市场数据

• 供应面积：一线城市178.4万平米，同比下降70%，环比上升50%；核心二线城市171.3万平米，同比下降90%，环比下降95%；普通二线城市571.6万平米，同比下降40%，环比下降85%；三四线城市3080.8万平米，同比下降33%，环比下降78%。
• 成交面积：全国2327.6万平米，同比下降60%，环比下降86%。一线城市成交为0，核心二线城市成交88.2万平米，同比下降93%，环比下降98%；普通二线城市成交582.9万平米，同比下降35%，环比下降72%；三四线城市成交1656.6万平米，同比下降50%，环比下降84%。
• 溢价率：核心二线城市平均溢价率0.2%，普通二线城市6.8%，三四线城市2.1%。
• 流拍情况：全国共流拍80宗地块，其中三四线城市占75宗，面积691.1万平米。

房企销售表现

• TOP10房企：1月全口径销售金额合计1256.7亿元，同比下降40.3%。
• TOP100房企：1月销售金额门槛值9.5亿元，同比下降52.5%。
• 销售分化：部分稳健房企如滨江集团、仁恒置地等销售表现较好，而部分出险房企如禹洲、世茂、富力等销售压力较大。

融资情况

• 信用债：1月房企信用债发行规模达322.1亿元，同比下降37.7%。国央企与地方国企仍是主要发债主体，民营企业仅滨江与龙湖参与。
• 海外债：1月发行规模20.8亿美元，平均融资成本8.8%，主要由民营房企主导。一季度为美元债偿债高峰期，部分房企已开始转让项目股权以回笼资金。

资本市场

• 地产股表现：1月地产股小幅下行，但整体估值持续修复，龙头企业表现较好。
• 房企经营动态：多家房企采取项目出售、债务展期、票据回购等方式应对偿债压力，部分企业如旭辉、中梁、富力等积极回购票据，而国央企则开始参与出险房企资产收购。

图表概览

结论

2022年1月房地产行业整体表现疲软，住宅与土地市场成交低迷，房企面临销售与融资双重压力。政策端虽积极引导需求释放，但市场信心尚未恢复，政策效果有限。与此同时，行业洗牌加速，出险企业销售不畅，部分稳健企业趁势崛起，推动行业格局重塑。一季度为房企偿债高峰期，融资压力巨大，需警惕债务风险。未来，政策引导、信贷优化及预期调节将成为推动行业复苏的关键因素。