20201206-亿翰智库-11月房地产行业月报（第29期）_房企销售端积极发力_加快资金回笼_预计年底土地成交量上行_26页_1mb

房地产行业2020年11月研究报告总结

核心内容概述

2020年11月，中国房地产行业在政策调控、销售和融资等方面表现出一定的调整和变化。政策层面持续强调“房住不炒”，强化市场监管，推动租赁市场发展；销售市场呈现稳中有升的趋势，房企加快促销以加快资金回笼；土地市场成交量同比上升，但环比下降，三四线城市楼面价上涨明显；融资方面，信用债和海外债规模有所回升，但净融资仍为负，资金成本小幅上升。

主要观点

1. 政策导向明确

• 房住不炒：中央及地方政府持续强调房地产的居住属性，防止其作为投机工具。
• 销售监管加强：各地出台政策，规范预售管理、购房资格审核、价格监管等，防止违规行为。
• 租赁市场发展：多地推出租金优惠、增加租赁住房供应、强化租赁企业监管，促进租赁市场健康发展。

2. 住宅市场表现

• 成交量上升：全国40城商品住宅销售面积同比上升13.7%，环比上升7.5%。
• 一二线城市表现突出：一线城市销售面积同比上升44.9%，核心二线城市上升12.0%，三四线城市同比上升45.4%。
• 去化周期缩短：多数城市去化周期下降，库存面积虽小幅上升，但销售带动去化速度加快。

3. 土地市场动态

• 供应增加，成交量波动：全国土地供应面积同比增长19%，环比增长15%；成交面积同比增长42%，环比下降14%。
• 三四线城市楼面价上涨明显：三四线城市楼面均价环比增长13%，溢价率上升。
• 流拍规模下降：除普通二线城市外，其他能级城市流拍规模同比和环比均下降。

4. 企业表现

• 销售表现积极：TOP200房企11月销售金额同比增长13.5%，单月销售增长23.6%。
• 投资重心转向核心城市：核心二线城市和强三四线城市成为房企拿地重点区域。
• 融资环境收紧：信用债融资规模环比上升31.3%，净融资连续4个月为负；海外债融资规模增长，但平均票面利率上升。

关键信息

1. 政策速览

• 行政调控：全国多地持续强调“房住不炒”，推动房地产市场稳健发展。
• 销售监管：加强预售资金监管，打击虚假宣传和违规销售行为，保障购房者权益。
• 租赁市场：多地提供租金优惠，增加租赁住房供应，加强企业监管。

2. 住宅市场数据

• 40城销售面积：11月为2258.8万平米，同比和环比分别上升13.7%和7.5%。
• 一线城市表现：销售面积同比上升44.9%，环比上升13.7%。
• 核心二线城市：销售面积同比上升12.0%，环比上升13.8%。
• 普通二线城市：销售面积同比下降32.6%，环比上升10.5%。
• 三四线城市：销售面积同比上升45.4%，环比下降2.0%。
• 去化周期：多数城市去化周期缩短，仅苏州和淮北有所延长。

3. 土地市场数据

• 土地供应：全国土地供应面积37756.9万平米，同比增长19%，环比增长15%。
• 土地成交：全国土地成交面积22557.2万平米，同比增长42%，环比下降14%。
• 溢价率与楼面价：一线城市溢价率12.0%，三四线城市溢价率15.4%，楼面均价均有所上升。
• 流拍情况：全国流拍土地284宗，涉及面积1648.7万平米，同比和环比均有所下降。

4. 企业投资与销售

• 拿地重点区域：核心二线城市和强三四线城市成为房企拿地重点。
• 销售增长显著：11月单月销售同比增长23.6%，TOP50房企销售金额同比增加16.7%。
• 融资情况：信用债融资规模环比增长31.3%，海外债融资增长4.4%，但净融资仍为负。

未来展望

• 销售端：房企预计将在年底加大促销力度，以完成全年销售目标。
• 土地市场：随着年底土地供应增加，预计12月土地成交量有望环比增长。
• 融资环境：受三道红线和融资政策收紧影响，房企融资环境仍偏紧，需在销售端积极发力。
• 行业集中度：头部房企销售集中度持续上升，行业向头部企业集中。

图表目录

• 图表1：11月行政调控政策
• 图表2：11月销售监管政策
• 图表3：11月住房租赁政策
• 图表4：各能级城市11月商品住宅成交面积情况
• 图表5：典型城市近半年去化周期情况
• 图表6：2020年11月土地供应规划建筑面积情况
• 图表7：2020年11月各能级城市成交规划建筑面积情况
• 图表8：2020年11月各能级城市土地成交平均溢价率情况
• 图表9：2020年11月各能级城市土地成交楼面均价情况
• 图表10：2020年11月各能级城市流拍情况
• 图表11：17家典型房企1-11月拿地面积及同比
• 图表12：17家典型房企1-11月拿地金额及同比
• 图表13：10月及11月17家房企成交地块溢价率分布
• 图表14：17家典型房企1-11月各能级城市拿地面积及同比
• 图表15：17家典型房企1-11月各能级城市拿地金额及同比
• 图表16：17家典型房企2019年1-11月拿地金额城市能级分布
• 图表17：17家典型房企2020年1-11月拿地金额城市能级分布
• 图表18：17家典型房企2019年1-11月拿地面积城市能级分布
• 图表19：17家典型房企2020年1-11月拿地面积城市能级分布
• 图表20：2020年1-11月销售额TOP10房企销售情况
• 图表21：不同梯队2020年1-11月销售业绩变化情况
• 图表22：2019年1月-2020年11月TOP200房企销售总额及同比
• 图表23：2019年1月至2020年11月房企信用债融资情况
• 图表24：2019年1月至2020年11月房企海外债融资情况

免责声明

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