20211220-亿翰智库-房地产行业研究_融资收缩分化年_短期信用待修复_长期需适应_限量限速_年度盘点·房地产融资_13页_986kb

报告摘要

房地产行业2021年融资收缩与2022年展望总结

核心内容

2021年是房地产行业融资全面收缩的一年，行业整体面临信用收缩和流动性紧张的挑战。在政策调控和市场调整的双重压力下，房企分化加剧，优质房企获得更多的融资支持，而流动性紧张的房企则陷入困境。2022年，房地产行业仍需适应融资“限量限速”的格局，短期内信用修复和信心恢复是关键，长期则需调整发展模式。

主要观点

2021年融资政策整体从严：全年房地产融资政策持续收紧，尤其是在“三道红线”和“两集中”政策落地后，房地产金融风险成为监管重点。
融资收缩趋势未改变：尽管9月后政策有所微调，但融资收缩趋势依然存在，政策见底但市场仍在下行。
房企分化明显：国央企在融资渠道上保持通畅，民企则面临较大的融资压力，信用债、信托融资等渠道全面受限。
信用修复仍需时间：房企信用和市场信心的恢复需要时间，政策调整空间有限，融资恢复将是一个渐进的过程。
2022年融资格局将更趋稳定：融资政策整体从严，边际宽松，企业分化将持续，优质房企将获得更多融资资源，而流动性紧张的房企仍以去杠杆为主。

关键信息

一、2021年融资政策整体从严，边际宽松

政策收紧阶段（9月前）：
- “三道红线”和“两集中”政策落地，房地产金融风险成为监管重点。
- 银保监会、央行、发改委、住建部等多部门出台政策，限制房地产贷款、信托融资、非标融资等渠道。
- 房地产贷款增速创8年新低，房地产信托规模持续下降，理财产品投向房地产非标资产规模大幅缩减。
政策微调阶段（9月后）：
- 央行、银保监会等机构开始对政策进行纠偏，支持合理融资需求。
- 鼓励优质房企进行收并购融资，推动市场出清。
- 部分金融机构对房地产贷款集中度管理规则存在误解，导致房企资金链紧张。

二、融资渠道全方位受限，企业分化加剧

1、开发贷增速降至历史低位

房地产开发贷款余额在2021年三季度末为9.3万亿元，同比微增0.1%，增速降至历史低位。
央行在四季度对政策进行纠偏，但整体效果有限，房地产开发贷款仍需市场信心修复才能恢复。

2、信用债融资净流出

2021年全年房企境内外债券融资累计约9370.9亿元，同比下降15.5%。
偿还到期债券规模达11492.9亿元，净融资为-2121.9亿元，为2010年以来首次净流出。
国央企发行境内债5154.9亿元，同比上升28.5%，平均票面利率3.97%；民企发行境内债1550.5亿元，同比下降51.6%，平均票面利率5.87%。

3、信托融资持续压降

2021年9月末，投向房地产的信托资金余额为1.95万亿元，同比下降18.1%。
自2019年以来信托资金投向房地产持续下降，受监管收紧和部分房企风险事件影响。

4、物业股权配售支持收并购

2021年50家典型房企中，有8家通过物业股权配售融资，总融资规模达216.7亿元。
物业企业成为收并购的重要融资工具，碧桂园服务、绿城服务、融创服务等企业加强并购动作。

5、资产转让成为回笼资金的重要方式

2021年50家典型房企共出售资产13次，涉及金额226亿元，较2020年显著增加。
部分房企在流动性紧张下积极出售资产，以缓解资金压力。

三、2022年展望

短期信用待修复：房企信用和市场信心仍需时间恢复，政策调整空间有限。
长期需适应融资“限量限速”：房地产金融监管和宏观审慎管理已形成基本格局，房企需主动适应融资收紧的环境。
融资政策整体从严，边际宽松：2022年融资政策仍将保持从严，但会适度放宽，以支持合理融资需求。
企业分化将持续：财务状况良好的房企将获得更多的融资资源，而流动性紧张的房企仍需加快销售回款、管控费用支出、处置资产。

研究员信息

于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
曾志龙：Zengzhilong666（微信号），zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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