房地产行业研究：融资收缩分化年，短期信用待修复，长期需适应“限量限速”_年度盘点·房地产融资_13页_986kb

房地产行业2021年融资收缩分化年总结

核心内容

2021年是房地产行业融资全面收缩的一年，整体政策从严，融资环境趋紧。在“三道红线”和“两集中”政策的持续实施下，房地产融资渠道受到严格限制，导致行业信用收缩，企业分化加剧。尽管四季度政策有所微调，但整体融资收缩趋势仍未改变，市场信心仍需时间修复。

主要观点

• 政策从严：2021年房地产融资政策整体从严，监管机构持续强调房地产金融风险防控，非标融资、开发贷、信托融资、境内外债券等渠道均受到不同程度的压制。
• 市场分化：不同房企在融资环境下的表现差异显著，国央企凭借信用优势获得融资支持，而民企则面临较大的融资压力。
• 信用收缩：房企信用债融资出现净流出，部分房企因资金紧张而寻求债务展期或违约，影响了行业整体融资环境。
• 政策微调：9月之后，政策开始对融资过紧进行纠偏，支持合理贷款需求和优质房企收并购融资，但对整体行业融资改善有限。
• 2022年展望：融资政策整体从严，边际宽松，企业分化将持续。优质房企将获得更多融资资源，而流动性紧张的房企仍需以去杠杆为主。

关键信息

融资政策调整

• 2021年9月前：政策延续收紧态势，包括“三道红线”、“两集中”、非标融资限制等，导致房地产融资规模大幅下降。
• 2021年9月后：政策开始微调，支持合理贷款需求和优质房企收并购融资，但整体仍保持从严。

融资渠道受限

• 开发贷：2021年前三季度住房开发贷款余额同比下降，增速降至历史低位，部分房企因风险暴露导致融资收缩。
• 信用债融资：全年房企境内外债券融资规模同比下降15.5%，净融资首次转负，房企债务偿还压力增大。
• 信托融资：信托资金投向房地产持续压降，2021年9月末房地产信托资金余额同比下降18.1%，显示监管对非标融资的持续规范。
• 股权融资：部分房企通过物业公司的股权配售回笼资金，用于收并购市场，如恒大、融创、金科等房企均进行了多次资产转让。

融资趋势与数据

• 境内债：2021年境内债融资规模6572.6亿元，同比减少5.3%。国央企融资占比提升，平均票面利率较低。
• 海外债：2021年海外债融资规模439.2亿美元，同比下降212亿美元。预计2022年海外债偿还压力较大。
• 资产转让：2021年典型房企资产转让频次和金额显著增加，总金额达226亿元，成为缓解流动性紧张的重要手段。

2022年展望

• 短期信用修复：房企信用和市场信心仍需时间恢复，融资政策调整空间有限，政策见底但市场仍在下行。
• 长期融资“限速限量”：房地产金融监管格局已形成，房企需主动适应融资受限的环境，转变发展模式。
• 企业分化持续：财务状况良好的房企将在市场调整中获得更多融资支持，而流动性紧张的房企则需加快销售回款、管控费用、处置资产。

相关研究

• 2020H1年报综述：规则已定，房企发展空间有限。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021年更看好核心城市。
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿元，同比增长8.7%。
• 年度盘点：房地产市场呈现结构性特征，高能级城市具备先发优势。
• 行业研究：长沙成为全国学习的范本。
• 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择是占领长三角，万科、绿城等头部房企展现成长与担当。

研究员

• 于小雨
• 王玲
• 李慧慧
• 曾志龙

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