房地产行业2022年度策略报告：岁月无旧日，淬火重生时-20211228-首创证券-31页_2mb

2022年度房地产行业策略报告总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业面临的严峻挑战及2022年的预期变化，核心内容包括行业基本面遇冷、房企信用危机、土地市场供需错配、政策调控的优化及房地产投资的结构调整等方面。

主要观点

• 行业基本面遇冷：2021年下半年以来，房地产行业景气度大幅下降，销售持续探底，行业格局迅速变化。重点房企销售降幅显著，整体市场情绪以观望为主。
• 房企信用危机：2021年房企信用危机频发，主要由于偿债高峰、销售回款困难、融资渠道收紧及资产变现困难等因素。部分房企出现实质违约，融资成本上升，流动性压力加剧。
• 拿地与供地错配：第二轮集中供地热度骤降，流拍率高达60%，成交面积同比下降35%。地方国企及城投主导土地成交，整体溢价率降至4%。第三轮供地政策有所优化，如放宽房企资质、降低保证金比例等。
• 政策改善与市场预期：2022年政策调控在中长期改革基础上，对短期供需进行精细化管理。非热点城市可能放松调控，而热点城市调控体系趋于稳定，融资改善成为主要调控手段。
• 重点城市需求释放：信贷环境改善有助于重点城市需求集中释放，二手房与新房市场联动增强，利率下调及放款周期缩短促进市场活跃。
• 保障房对房地产投资的托底作用：保障房建设将拉动房地产投资约2430亿元，占2021年房地产投资完成额的1.6%。保障房建设有望加速，但对整体投资拉动有限。

关键信息

2021年行业现状

• 销售情况：2021年11月全国商品房销售面积及销售额同比增长4.8%和8.5%，但连续5个月单月负增长，累计销售总量同比下降14.7%。
• 房价表现：全国70城新建商品住宅价格指数11月环比下降0.4pct，环比上涨城市仅3个，下跌城市达63个。
• 房企信用危机：2021年11月房企到期债务规模达11194.8亿元，部分房企出现实质违约，如蓝光发展、泰禾集团、新力控股、中国恒大等。
• 融资收紧：2020年12月起实施的“三道红线”政策限制房企杠杆率，融资渠道持续收紧，房企融资成本上升，特别是海外债融资成本达13.5%。

2022年预测与展望

• 销售预测：预计2022年全国销售面积及销售金额同比下降8%，新开工面积增速同比下降13.5%，竣工面积同比增长5.2%，施工面积同比增长1.7%。
• 房地产投资：2022年保障房建设将拉动房地产投资约2430亿元，占2021年房地产投资完成额的1.6%，行业投资底部尚未确认。
• 政策改善：2022年政策将更注重金融信贷调节，部分城市放松调控，如成都、广州、苏州等。信贷环境改善，按揭贷款余额及增速有所回升。
• 保障房发展：保障房建设将成为2022年重点，尤其在一线城市及二线城市，计划新增保障性租赁住房数量较大，如上海、广州、深圳分别计划新增47万套、60万套、40万套。

风险提示

• 疫情再次升级可能对房地产销售端造成冲击。
• 房地产税试点力度超预期可能带来市场不确定性。
• 房价超预期下跌风险。
• 调控政策持续高压。
• 融资环境改善不及预期。
• 行业流动性风险加剧。

行业展望

随着行业格局和发展模式的重构，房企的经营管理效率和信用获取能力将成为关注重点。行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，未来房企结构将面临分化格局。当前对于利润率的底部反弹仍存在市场预期差，建议关注财务相对稳健的房企。

政策与市场动态

• 政策改善：中央及地方政府在2021年底至2022年初陆续出台政策支持，如支持房企发债、放宽预售资金监管、调整利率等。
• 信贷修复：银行按揭贷款投放逐步充裕，房企融资环境有所改善，但整体仍面临较大压力。
• 保障房建设：保障房建设成为政策重点，但对房地产投资的拉动效果有限，主要依赖于政策支持。

总结

2022年房地产行业将面临更加精细化的调控政策，重点城市需求有望在年中加速释放，但整体行业仍处于下行周期。保障房建设将逐步发力，但对投资拉动有限。房企信用危机与流动性风险仍是行业主要挑战，需关注财务稳健的企业。政策改善与信贷修复为行业带来一定希望，但市场预期仍需时间验证。