20211228-首创证券-房地产2022年度策略报告_岁月无旧日_淬火重生时_31页_2mb

2022年度房地产行业策略报告总结

核心内容

2022年房地产行业将面临政策调整、市场预期变化和企业信用风险等多重因素影响。报告整体评级为“看好”，认为在中长期制度改革的基础上，短期政策将更加精细化，重点城市需求有望在年中加速释放，行业格局将逐步改善。

主要观点

• 行业急转直下，需求边际走弱：2021年下半年房地产行业景气度大幅下降，销售持续探底，重点房企单月权益销售金额降幅显著，整体销售动能下滑。
• 房企信用危机加剧：2021年房企到期债务规模达到顶峰，叠加销售回款困难、融资渠道收紧和资产变现困难，导致信用危机频发，部分企业出现实质性违约。
• 拿地与供地的时空错配：第二轮集中供地热度下降，流拍率显著上升，房企拿地意愿减弱，地方政府推地意愿增强，导致土地成交率和溢价率下降。
• 政策改善与金融调节：2022年政策调控将更加精细化，非热点城市可能放松限制，而热点城市调控趋于稳定。金融信贷调节将成为主要手段，信贷环境的改善有助于需求释放。
• 保障房托底投资，但效果有限：保障房建设将对房地产投资形成一定支撑，但拉动效果有限，预计2022年保障房建设拉动房地产投资约2430亿元，仅占2021年投资完成额的1.6%。

关键信息

行业销售与库存

• 销售数据：2021年11月全国商品房销售面积及销售额同比增长4.8%和8.5%，但连续5个月单月负增长。
• 库存情况：房地产行业已处于低库存状态，去化周期缩短，商品房现货库存及去化周期下降，预计2022年全国销售面积及金额将同比下降8%。
• 新开工与竣工：新开工面积增速同比下降13.5%，竣工面积同比增长5.2%，施工面积增长1.7%。

债务与融资

• 债务压力：2021年房企到期债务规模达11194.8亿元，2022年和2023年仍将面临较大偿债压力。
• 融资渠道收紧：三道红线政策、银行贷款集中度管理、信托窗口指导收紧等政策限制了房企融资能力，融资成本上升。
• 融资改善：央行和银保监会鼓励金融机构支持重点房企风险处置项目并购，部分房企融资额度有所恢复。

土地市场

• 集中供地变化：第二轮集中供地成交面积较首轮下降35%，流拍率高达60%。第三轮供地规则有所放宽，包括降低保证金比例、取消部分限制等。
• 拿地意愿：民企拿地意愿减弱，地方国企及城投主导土地市场，整体溢价率降至4%。

政策与市场

• 政策改善：中央经济工作会议提出“坚持房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场满足合理住房需求。
• 信贷修复：银行按揭贷款投放逐步改善，部分城市房贷利率下调，放款周期缩短。
• 二手房与新房联动：热点城市二手房市场与新房市场形成较强联动，推动市场活跃。

投资建议

• 关注财务稳健房企：建议关注财务相对稳健的房企，因其在行业格局重构中具备更强的信用获取能力。
• 估值修复空间：当前房企估值存在修复空间，特别是随着行业集中度提升，优质房企将更受市场青睐。
• 风险提示：需警惕疫情再次升级、房地产税试点力度超预期、房价超预期下跌、调控政策持续高压、融资环境改善不及预期、行业流动性风险加剧等风险。

风险提示

• 疫情再次升级对地产销售端造成冲击
• 房地产税试点力度超预期
• 房价超预期下跌
• 调控政策持续高压
• 融资环境改善不及预期
• 行业流动性风险加剧

结论

2022年房地产行业将进入一个调整和修复阶段，政策调控将更加注重精细化和灵活性，重点城市需求有望在年中释放，行业集中度提升，房企信用分化。保障房建设虽有托底作用，但拉动效果有限，需关注房企财务稳健性及行业流动性风险。