中国房地产行业展望，2022年2月_21页_2mb

报告摘要

2022年2月的行业展望报告指出，中国房地产行业面临持续的信用风险，整体信用质量在短期内将恶化，行业信用分布存在负面调整的可能性。报告主要从流动性角度出发，分析了房地产行业信用基本面的变化，并结合样本企业表现，评估了行业整体的信用趋势。

销售回款承压：2021年下半年以来，商品房销售增速放缓，按揭贷款发放也受到“两集中”政策的影响，导致房企销售回款持续承压。尽管政策有所调整，但销售数据仍不乐观，居民购房意愿恢复缓慢，房地产税试点的不确定性进一步抑制市场需求。
融资渠道收紧：近年来在“房住不炒”政策下，房企融资受到严格限制，包括债券融资、银行开发贷、信托融资等均出现收缩。2021年房企境内债券净融资大幅下降，境外融资同样不乐观，仅四季度有所回暖。
流动性风险集中释放：部分房企因高杠杆经营、资产布局不佳及信用债到期集中而面临流动性风险。2021年房地产债违约规模达到565亿元，成为当年违约规模最大的行业。
投资意愿与能力下降：房企在销售回款承压和融资困难的双重影响下，投资热情下降，拿地和开发投资回落趋势持续。土地市场整体降温，土地溢价率降至近5年低点。
政策传导尚未完成：尽管政策有所松动，但“政策底”到“信心底”和“市场底”仍需时间，房企内在现金流改善仍面临较大压力。
样本企业表现：选取的50家典型房企中，多数销售业绩和资产规模有所下滑，盈利能力持续弱化，短期偿债能力承压，部分企业已出现流动性危机。

商品房销售：2021年商品房销售额达18.19万亿元，同比增长4.8%，但下半年销售市场明显降温，12月单月销售额同比降幅扩大。
按揭贷款：受“两集中”政策影响，按揭贷款发放速度放缓，2021年6月个人住房贷款占比降至26.10%，对房企销售回款造成压力。
融资情况：
- 境内信用债融资总额为5,704.86亿元，同比缩减约1,944亿元，净融资由正转负。
- 境外美元债净融资由2020年的324亿美元转为2021年的净收缩310亿美元。
信托融资：投向房地产的信托资金余额从2019年6月高点收缩接近1万亿元，至2021年9月末为1.95万亿元，占比较低。
土地市场：2021年百城土地成交金额为4.58万亿元，为近3年最低值，土地溢价率降至近5年低点，房企拿地热情下降。