中国房地产行业展望，2022年2月-20220228-中诚信国际-21页_1mb

中国房地产行业展望（2022年2月）总结

核心内容

中诚信国际对中国房地产行业进行了全面分析，认为2022年房地产行业整体信用质量将恶化，行业信用分布存在负面调整的可能性。主要原因是房地产企业融资渠道全面收缩、销售回款持续承压以及行业信用风险集中释放。

主要观点

1. 销售市场降温

• 2021年下半年以来，商品房销售增速明显放缓，部分城市销售面积同比持续下降。
• 2021年商品房销售额达到18.19万亿元，同比增长4.8%，但下半年销售数据大幅下滑，12月单月销售额同比降幅扩大。
• 各能级城市均出现销售降温，三线城市下滑更显著，部分城市为稳定市场推出购房补贴等政策，但效果尚未显现。

2. 按揭贷款发放放缓

• 2021年房地产贷款“两集中”政策导致按揭贷款发放受阻，房企销售回款压力加大。
• 2021年6月末，上市银行个人住房贷款占比为26.10%，较2020年末下降0.54个百分点。
• 按揭贷款发放在5月后持续放缓，对房企销售回款形成较大负面影响。

3. 融资渠道持续收紧

• 房企债务扩张受限，融资渠道受到政策严格限制，包括“三道红线”、“贷款两集中”等。
• 境内外信用债净融资大幅收缩，2021年境内信用债净融资为-1,633.45亿元，境外美元债净融资为-310亿美元。
• 银行开发贷余额同比增速持续下滑，信托融资规模也大幅下降，房企流动性进一步承压。

4. 房企信用风险集中爆发

• 2021年房企信用风险集中暴露，表现为债券违约、展期、商票逾期及非标债务兑付危机。
• 全年地产债违约规模约565亿元，占境内债券市场违约总规模的30%以上。
• 境外美元债违约规模约50.36亿美元，连环违约风险较高。

5. 房企盈利能力下滑

• 房企毛利率自2018年以来持续下降，2021年上半年平均毛利率为22.41%。
• 净利率也呈下降趋势，2021年上半年样本房企平均净利率为11.03%。
• 房企在销售业绩承压和融资受限背景下，盈利能力进一步弱化。

6. 房企资产规模缩减

• 样本房企权益销售金额在2021年出现由正转负趋势，全年销售增速较2020年下降4.1%。
• 房企资产规模增长放缓，部分房企出现资产缩水，尤其是流动性紧张的房企加快资产处置。

7. 政策传导效应有限

• 虽然政策端有所松动，但“政策底”尚未转化为“信心底”和“市场底”。
• 房企融资恢复仍需时间，流动性风险释放将持续一段时间。

关键信息

• 销售数据：2021年商品房销售额同比增长4.8%，但下半年销售市场快速降温，部分城市销售面积同比下滑超过30%。
• 按揭贷款：2021年按揭贷款发放受“两集中”政策影响，6月~9月单月按揭贷款规模同比持续负增长。
• 融资情况：2021年房企境内信用债净融资为-1,633.45亿元，境外美元债净融资为-310亿美元。
• 信用风险：2021年房企债券违约规模达565亿元，占境内债券市场违约总规模的30%以上；境外美元债违约规模达50.36亿美元。
• 盈利能力：2021年上半年样本房企平均毛利率为22.41%，净利率为11.03%，均较2018年明显下降。
• 资产规模：2021年上半年样本房企总资产同比增长13.1%，但部分房企出现资产缩水，全年资产缩水房企可能进一步增多。
• 政策影响：2021年四季度政策有所放松，但政策传导仍需时间，房企流动性改善尚不明显。

行业趋势

• 房企面临销售业绩下行及流动性吃紧的“阵痛期”，行业信用基本面短期内将持续弱化。
• 房企投资信心及能力不足，房地产开发投资及拿地支出回落趋势或将延续。
• 部分房企通过非标融资、理财产品等手段隐藏债务，需关注其表外债务风险。

样本企业表现

结论

中诚信国际对房地产行业展望为负面，认为未来12~18个月内行业总体信用质量将恶化，行业信用分布存在负面调整的可能。房地产行业仍面临销售下滑、融资受限、信用风险集中释放等问题，短期内难以全面恢复。政策调整虽有积极信号，但传导仍需时间，行业仍处于“阵痛期”。