房地产行业2020半年报综述：疫情影响下业绩下滑，房企分化明显-20200911-长城证券-17页_1mb

房地产行业2020半年报综述总结

核心内容

2020年上半年，受疫情影响，房地产行业整体业绩出现下滑，但行业集中度显著提升。板块估值接近历史新低，一线房企在盈利水平、成本管控及财务融资方面表现突出，而中小房企则面临较大的财务压力。

主要观点

• 估值水平：A股地产板块PE及PB分别为9.3X和1.4X，接近历史低位。一二线房企估值显著低于板块整体，如北京城建、金融街、首开、荣盛、华侨城、滨江等PB估值已不到1X。
• 行业集中度：TOP5及TOP50房企销售额分别占行业总销售额的21.7%及63.8%，销售集中度进一步提升。TOP11-30房企销售增速领先，受益于规模扩张和运营融资优势。
• 盈利分化：板块整体营收同比增长2.3%，但归母净利润同比下降12.0%。一线房企归母净利润降幅仅为3.3%，二线房企降幅达27.9%，中小房企降幅16.1%。泰禾集团表现尤为差，营收降幅达83%。
• 利润率下降：整体毛利率32.9%，同比下降4.6pct。二线房企毛利率最低，仅为29.3%。财务费用率上升，中小房企财务费用率达8.0%。
• ROE分化：板块平均ROE降至5.28%，一线房企ROE为7.32%，显著高于二线及中小房企。ROE分化近两年尤为明显。
• 负债结构变化：板块净负债率快速下降至99.77%，一线房企净负债率明显低于二线及中小房企。短债比例上升，板块现金短债比降至1.05，一线房企财务稳健性优势突出。
• 现金流表现：上半年销售及劳务现金流入同比下降10.7%，但随着销售回升，现金流有望改善。

关键信息

估值与集中度

• A股地产板块PE及PB分别为9.3X和1.4X，接近历史低位。
• 一二线房企PE平均为6.8X，PB平均为1.2X，显著低于板块整体。
• 行业销售集中度提升，TOP5公司及TOP50公司销售额占比分别为21.7%及63.8%。

盈利能力

• 板块整体营收同比增长2.3%，但归母净利润同比下降12.0%。
• 一线房企营收增长3.3%，归母净利润降幅3.3%；二线房企营收增长0.2%，归母净利润降幅27.9%；中小房企营收增长3.1%，归母净利润降幅16.1%。
• 二线房企毛利率最低，仅为29.3%，而一线房企毛利率34.4%，中小房企毛利率35.1%。
• 三费率稳中有降，财务费用率上升，中小房企财务费用率高达8.0%。
• ROE分化明显，一线房企ROE为7.32%，显著高于二线及中小房企。

负债水平

• 板块净负债率降至99.77%，一线房企净负债率71.91%，显著低于二线及中小房企。
• 短债比例上升，板块现金短债比降至1.05，一线房企现金短债比为1.36，二线及中小房企分别为0.85及0.79。
• 一线房企财务稳健性优势明显，泰禾集团净负债率超过200%，但万科净负债率不到30%。

投资建议

• 维持推荐评级：鉴于板块估值低位及销售表现超预期，建议精选优质个股，重点关注龙头企业（如万科、保利）及二线优质标的。
• 风险提示：疫情发展、调控政策、房产税出台及销售结算不及预期均可能影响行业表现。

行业趋势与展望

• 销售回暖：二季度销售数据超预期修复，行业供需端显示较强韧性，全年营收有望继续回暖。
• 分化加剧：在宏观经济不确定性及融资收紧背景下，房企间分化将进一步扩大，龙头房企在运营、融资、品牌等方面优势更加明显。
• 财务稳健性：一线房企在财务安全性方面表现突出，而二线及中小房企面临较大偿债压力。

总结

房地产行业在2020年上半年受到疫情冲击，整体业绩下滑，但行业集中度显著提升。一线房企在盈利能力、成本控制及财务稳健性方面领先，而中小房企则面临较大的财务压力。板块估值接近历史新低，但销售表现超预期，建议投资者关注优质个股，尤其是龙头企业及二线优质标的。