2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望_13页_1mb

房地产市场三季度总结

一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控

• 政策方向：中央重申“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调因城施策、一城一策。
• 金融监管：实施房地产金融审慎管理制度，设置“三道红线”限制房企融资，防范金融风险。
• 财税措施：通过财税政策调节住房需求，支持刚需群体。
• 土地管控：建立住宅用地市场监测指标体系，强化土地市场调控。
• 市场监管：持续整治房地产市场乱象，加强舆论引导。
• 住房保障：推进老旧小区和棚户区改造，完善租赁市场金融支持政策，吸引高层次人才优先购房。

二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高

• 价格走势：百城新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期扩大。
• 区域差异：
  • 一线城市价格累计涨幅收窄，但仍保持稳定。
  • 二线城市涨幅小幅扩大。
  • 三四线城市涨幅收窄明显。
• 城市群表现：
  • 长三角、珠三角涨幅居前，其中长三角部分城市调控后涨幅收窄。
  • 珠三角市场仍保持较高热度，成交规模显著增长。
• 成交规模：
  • 三季度重点城市商品住宅成交面积创2017年以来季度最高水平。
  • 7-8月淡季效应弱化，9月受调控政策影响，成交增速放缓。
• 趋势预判：
  • 四季度全国商品房销售规模可能小幅调整。
  • 房企积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长，但市场整体回归理性。

三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降

• 推地情况：
  • 三季度全国300城住宅用地推出量同比增长3.8%，成交面积同比增长6.3%。
  • 土地市场热度较二季度有所下降，楼面均价与溢价率均小幅回落。
• 区域表现：
  • 一线城市推地力度大，土地出让金同比增长62%。
  • 二线及三四线城市推地节奏以稳为主，地价保持稳定。
• 房企拿地：
  • 房企拿地更加谨慎，聚焦一二线城市及核心城市群。
  • 金融监管趋严，房企资金压力显现，拿地热情下降。

四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长

• 销售数据：
  • 2020年1-9月TOP100房企销售额增长率均值为7.2%，代表房企销售金额达4.2万亿元，同比增长8.1%。
  • 三季度代表房企销售金额同比增长超20%，增幅较二季度扩大。
• 拿地情况：
  • 代表房企拿地面积同比下降16.3%，拿地金额同比下降4.0%。
  • 房企拿地态度趋于理性，进一步聚焦一二线城市及重点城市群。
• 融资情况：
  • 房企融资成本下降，信用债平均利率4.5%，海外债平均利率8.1%。
  • 融资规模中，信用债发行增长，海外债发行减少。
  • 头部房企抗风险能力强，融资优势明显。

五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位

• 销售趋势：
  • 三季度全国房地产市场余温犹存，预计四季度销售规模将小幅调整。
  • 房企积极推盘促销，销售业绩仍保持增长，市场规模整体降幅可控。
• 价格预期：
  • 房价整体以稳为主，改善型产品增加及一二线去化优势将带动均价小幅上涨。
• 开发投资：
  • 四季度施工进程持续深化，开发投资额增速有望维持高位。
  • 预计全年全国房地产开发投资增速可达5.5%-7.0%。
• 新开工情况：
  • 房企新开工积极性受资金面承压及销售调整影响将有所减弱，全年新开工面积预计小幅下降。

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