20180917-华泰证券-2018年1-8月房地产行业数据点评_开发投资坚韧_销售增速出现放缓_13页_1mb

行业研究/行业月报总结

核心内容

2018年9月17日发布的房地产行业月报指出，房地产行业在开发投资方面仍保持韧性，但销售增速已出现放缓迹象。报告重点分析了行业数据、市场趋势、企业表现及未来展望。

主要观点

• 开发投资韧性：2018年1-8月全国房地产开发投资同比增长10.1%，增速较1-7月略有回落。开发投资的坚挺主要归因于土地购置费的高增长，但预计后续随着土地购置费增长承压和施工投资萎缩，开发投资增速将平稳回落。
• 销售增速放缓：全国商品房销售面积和金额累计同比分别增长4.0%和14.5%，但8月当月值环比下滑。销售增速见顶迹象明显，未来或将面临供给边际增加和需求下滑的双重压力。
• TOP50房企表现突出：A股15家TOP50上市房企在2018中报中表现出更强的盈利能力和融资优势，建议持续关注如绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等企业。

关键信息

1. 行业数据

• 开发投资：2018年1-8月全国房地产开发投资累计完成额为7.65万亿元，同比上涨10.1%；8月当月完成额为1.06万亿元，同比上涨9.3%。
• 土地购置：1-8月全国房地产开发企业土地购置面积同比增长15.6%，土地成交价款同比增长23.7%。8月土地购置面积同比上涨44.7%，但成交总价同比下滑。
• 新开工：1-8月全国房屋新开工面积同比增长15.9%，其中住宅新开工面积同比增长19.7%。8月新开工面积环比下降2.4%，但同比仍保持增长。
• 施工与竣工：1-8月全国房屋施工面积同比增长3.6%，竣工面积同比下降11.6%。8月停工面积进一步扩大。
• 销售表现：1-8月全国商品房销售面积同比增长4.0%，销售金额同比增长14.5%。8月当月销售面积和金额环比均出现下滑。
• 待售面积与去化周期：1-8月商品房待售面积为5.39亿平，去化周期为3.51个月，较上月略有增加。

2. 资金到位情况

• 到位资金：2018年1-8月房地产开发企业到位资金同比增长6.9%，其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等构成均有改善。
• 国内贷款：国内贷款同比减少6.6%，但降幅有所缩小。8月国内贷款环比下降0.9%，同比减少4.0%。
• 融资与杠杆：TOP50房企有息负债率中位值由2017年末的133.9%提升至176.9%，显示出融资优势。

3. 投资建议

• 行业评级：房地产行业评级为“增持”，维持此前判断。
• 企业关注：建议继续关注TOP50房企，如绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。
• 估值情况：根据Wind一致预期，TOP50房企2018年平均PE为7.2倍，估值相对合理。

风险提示

• 资金面紧张：房企资金链压力持续，可能影响拿地和施工投资。
• 棚改政策收紧：三四线城市库存降低，棚改支持力度下降，可能抑制成交。
• 房贷利率上升：全国首套房贷款利率连续增长，购房成本上升对需求形成压制。
• 居民去杠杆：居民端去杠杆可能误伤首改需求，影响市场活力。

图表概览

• 图表1-4：展示全国房地产开发投资累计和当月值的变化趋势。
• 图表5-8：反映土地购置面积和成交价款的同比和环比数据。
• 图表9-14：展示新开工、施工、竣工及停工面积的变化情况。
• 图表15-22：呈现商品房销售面积和金额的累计及当月值数据。
• 图表23：展示商品房待售面积及去化周期。
• 图表24-33：分析到位资金各项构成的同比和环比变化。
• 图表34-38：揭示土地购置费和施工投资的驱动因素及趋势。

结论

整体来看，房地产行业在开发投资方面仍保持增长，但销售增速已见顶，未来或将面临供需结构的边际恶化。TOP50房企凭借更强的盈利能力和融资优势，有望在行业调整中保持相对领先。建议投资者关注龙头房企，同时警惕资金面紧张、棚改政策收紧及房贷利率上升等风险因素。