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保利发展（600048）经营持续稳健，强者本色尽显

核心内容

保利发展（600048）在2022年第三季度展现出稳健的经营表现，尽管面临行业下行压力，公司仍凭借央企背景和行业龙头地位，保持了较强的竞争力和盈利能力。分析师尹沿技维持“买入”投资评级，认为公司具备长期投资价值。

主要观点

销售表现优于行业，销售回款保持高效

• 签约金额：2022年1~9月公司实现签约金额3201亿元，同比下降22.0%，但销售均价上涨3.4%，优于全国商品房销售整体表现。
• 销售排名：全口径销售金额跃居克而瑞销售榜第2名，行业地位稳固。
• 回笼资金：实现回笼资金2939亿元，回笼率高达91.8%，较去年同期提升2.3个百分点，保障公司现金流安全。

投资节奏积极进取，聚焦高质土储

• 土储拓展：2022年前三季度新增计容面积771万平方米，总拓展成本1235亿元，同比分别下降64.7%和13.9%。
• 土储结构优化：新增土储中，38个核心城市占比达90%，其中上海、厦门、广州合计占比超过45%，聚焦优质城市资源。
• 土储质量：新增全口径土地价值位列克而瑞榜单第一，显示公司土储质量较高。

财务状况持续稳健，融资成本不断优化

• 资产负债结构：截至2022年6月30日，公司剔除预收账款后资产负债率66.5%，净负债率64.1%，现金短债比1.4，保持“绿档”。
• 融资成本：公司发行公司债、中期票据合计140亿元，平均融资成本3.09%；银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较2021年末下降37bp，综合融资成本约4.32%，较上年末下降14bp。

财务预测与盈利表现

财务指标预测（单位：百万元）

财务预测分析

• 收入增长：预计2022~2024年营业收入年均增长约13%~16%，公司整体规模持续扩大。
• 利润增长：归属母公司净利润预计年均增长约7.9%~12.9%，公司盈利能力稳步提升。
• 估值水平：PE和P/B持续下降，显示市场对公司未来业绩增长的预期较高。

投资建议

在行业基本面下行的背景下，公司凭借央企背景和行业龙头地位，保持了相对较高的盈利能力和稳健的财务结构。短期销售虽有压力，但价格保持稳定，未以牺牲利润为代价。中长期来看，公司有望受益于行业竞争格局的改善，未来业绩释放可期。预计2022~2024年EPS分别为2.42、2.61、2.95元/股，对应PE分别为6.3、5.9、5.2倍，维持“买入”评级。

风险提示

• 销售不达预期
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本上行
• 利润率下行
• 新增项目权益比降低

结论

保利发展在2022年前三季度展现出较强的经营能力和市场竞争力，销售表现优于行业，土储质量高，融资成本持续优化。公司财务状况稳健，具备良好的现金流和资产结构，未来业绩增长潜力较大，值得长期关注。