基于首批公募REITs上市的思考：“固收+”绝对收益产品新策略-20210621-德邦证券-11页_681kb

策略专题总结：基于首批公募REITs上市的“固收+”产品新策略

核心内容概述

本文围绕首批公募基础设施REITs产品的上市表现及发行规则，提出了一种“固收+”产品新策略，旨在通过结合REITs打新与国债持有，实现较高的年化收益率。同时，分析了REITs产品在一级市场与二级市场中的表现差异，并探讨了其背后的投资逻辑与市场行为。

主要观点

1. 高超额认购倍数、低流通市值REITs产品涨幅较高

• 超额认购倍数与涨幅关系：高超额认购倍数表明市场对REITs产品的乐观预期较强，且未被完全满足，从而推动其上市首日涨幅较高。
• 投资者偏好：募集认购期受到网下与公众投资者青睐的REITs产品，上市后仍受到二级市场投资者的追捧，显示出对稀缺资产的偏好。
• 案例对比：首批上市的9只公募REITs中，蛇口产园与首钢绿能因可流通基金市值较小，上市首日涨幅显著高于东吴苏园与广州广河等市值较大的产品。

2. REITs与注册制新股的发行规则有所区别

• 定价机制：REITs定价在买方市场基础上引入询价区间限制，增强了发行人的定价权，同时未包含前10%高价格剔除规则，避免了询价参与者的趋同行为。
• 配售比例：首批REITs产品网下获配率在5.94%-25.95%之间，远高于注册制新股的中签率（约0.03%）。
• 资金周转：由于现金全额认购，投资者资金周转受限，且同一批次多家REITs同时认购，影响资金使用效率。

3. 国债+REITs打新：“固收+”产品年化收益率可达13.12%

• 产品设计：通过将1亿元资产规模的“固收+”产品用于参与REITs认购，退款后买入十年期国债，获配资金用于REITs打新。
• 核心假设：
  • 退款时间在1周内，上市时间在1个月内；
  • 全年可参与约12次REITs发行；
  • 网下平均获配率为14.51%，上市首日平均涨幅为6.43%；
  • 十年期国债收益率为3%。
• 年化收益率计算：年化收益率 = (参与REITs打新收益率 × 单次获配金额 + 当期国债收益) × 12。
• 策略表现：在首批REITs基础上，该策略年化收益率可达13.12%；即使涨跌幅降至4%、中签率降至8%，年化收益率仍可达5.91%。

关键信息

风险提示

• 发行进度不及预期：可能影响策略的执行效果；
• 规则变化：发行规则调整可能改变市场预期与参与方式；
• REITs破发风险：尽管有较高的涨幅预期，但市场波动可能导致部分REITs产品破发。

图表要点

• 图1：获配率低的REITs产品在上市首日涨幅更高；
• 图2：流通市值较小的REITs产品在二级市场表现更优；
• 图3：REITs底层资产估值与基金净值对比，反映内在估值安全边际；
• 图4：REITs首日涨跌幅与内在估值安全边际无显著关联；
• 图5：REITs与注册制新股发行规则对比；
• 图6：国债+REITs打新策略思路；
• 图7：网下与公众投资者平均收益率对比；
• 图8：收益率敏感性分析，展示不同涨跌幅与中签率下的年化回报；
• 图9：首批REITs产品资金占用时间与退款时间安排。

投资策略建议

• 关注稀缺性：可流通市值较小的REITs产品更受投资者青睐，具备更高的涨幅潜力；
• 把握发行节奏：全年预计可参与12次REITs发行，建议投资者合理安排资金，提高参与效率；
• 结合国债持有：利用REITs认购退款时间，持有十年期国债，实现资产的稳健增值；
• 注重内在估值安全边际：虽然对二级市场交易价格有参考价值，但涨幅与估值安全边际并无显著关联。

结论

该策略通过结合REITs打新与国债持有，能够有效提升“固收+”产品的年化收益率。然而，投资者需注意市场波动、发行节奏及规则变化等潜在风险，合理评估自身投资需求与风险承受能力，以实现稳健收益。