2022-10-17-远东资信-2022年9月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售弱势回暖_房企债券融资继续净流出_17页_1mb

房地产行业2022年9月观察与债市动态总结

核心内容概述

2022年9月，中国房地产行业在政策支持下出现一定程度的回暖，但整体仍面临销售疲软、融资压力大等挑战。同时，债券市场表现较为复杂，融资净流出持续，信用利差有所扩大，部分房企出现债券违约和展期。

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交量：9月份30大中城市商品房成交面积为1310.17万平方米，环比增长6.58%，但同比下降13.91%。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格同比上涨0.15%，涨幅较上月回落0.16个百分点；一线、二线、三线城市住宅价格分别环比变动-0.04%、0.002%和-0.04%。
• 库存情况：十大城市商品房库存去化周期延长至12.72个月，库存积压对房企资金周转形成压力。

（二）房企土地购置

• 土地成交价款：8月份全国房地产开发企业土地成交价款为901.17亿元，同比下降40.96%。
• 土地购置面积：8月份土地购置面积为854.40万平方米，同比下降56.60%。
• 土地均价：8月份土地平均购置价格为10547.40元/平方米，环比上涨10.61%，同比上涨36.04%。
• 拿地主体：国企和城投公司仍是拿地主力军，民企投资意愿不足，未来土地市场能否改善依赖销售端恢复。

（三）房地产贷款

• LPR报价：9月20日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，均维持不变。
• 房贷利率：首套房贷利率为4.15%，二套为4.91%，分别较上月回落17个和15个基点。
• 政策支持：央行、银保监会阶段性放宽首套房贷利率下限，财政部、税务总局推出换购住房退税政策，降低购房成本，支持市场回暖。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

1. 放宽首套房贷利率下限：符合条件城市可自行决定个人住房贷款利率下限。
2. 支持居民换购住房：对出售自有住房并在一年内再次购房者提供个人所得税退税优惠。
3. 下调首套房公积金贷款利率：首次自2015年以来下调，降低购房成本。
4. “房住不炒”与“保交楼”：住建部强调坚持“房住不炒”，推动“保交楼”专项借款加快使用。
5. 引导存款利率下降：通过政策工具箱降低企业和个人融资成本，保障房企合理融资需求。
6. 优化融资环境：推动房地产市场健康发展，支持刚性和改善性住房需求。

（二）地方政策动态

• 降低首付比例：如重庆、石家庄、郑州、银川、合肥、武汉等地调整首付比例。
• 放宽限购区域：如宁波全面放开限购，济南仅对二环内实施限购。
• 购房补贴与契税减免：六安、黄冈、诸暨、洛阳、长春、大连、开封、大连等城市提供购房补贴或契税减免。
• 落实“保交楼”工作：多地加强资金监管、推动项目复工、开展专项审计，鼓励问题房企申请破产。

三、重点公司动态

• 百强房企销售：9月销售操盘金额环比增长10%，同比降幅收窄，但整体仍为负增长。
• 中债信增担保：为新城控股、碧桂园、旭辉控股等企业提供中期票据全额担保，改善融资环境。
• 阳光城担保子公司：为中泛置业提供4.48亿元担保，担保余额已超净资产。
• 上置集团担保长沙鸿荣源：为子公司提供3.8亿元贷款担保。
• 富力地产出售酒店股权：拟以5.5亿元出售北京富力万达嘉华酒店，优化资源配置。

四、房地产行业债券市场运行动态

（一）债券发行与到期

• 发行规模：9月房地产行业发行债券559.59亿元，偿还债券841.97亿元，净融资为-282.38亿元。
• 存量压降：2020年9月至2022年9月，房地产行业债券存量规模压降4986.02亿元。

（二）违约/展期债券

• 新增违约：广西万通房地产有限公司为首次实质性违约主体。
• 展期情况：9月共12只债券展期，涉及上海世茂、奥园集团、金科地产、花样年集团、恒大地产等企业。
• 违约原因：部分房企受调控政策和疫情影响，销售不及预期，现金流紧张，融资困难。

（三）信用级别调整

• 9月无主体和债券的信用级别调整情况。

（四）行业信用利差

• 信用利差：9月末房地产行业债券信用利差（中位数）为64.68BP，较上月末上升1.06BP。
• 分等级变动：AAA级债券信用利差扩大3.02BP，AA+级扩大5.25BP，AA级下降4.98BP。
• 市场影响：信用利差走阔反映市场风险偏好下降，部分高负债房企信用风险仍需关注。

五、总结与展望

• 销售回暖但不明显：9月商品房销售市场有所回暖，但“金九”成色暗淡，市场信心修复仍需时间。
• 政策持续加码：中央与地方多项政策出台，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”工作。
• 融资环境改善：中债信增提供担保，改善房企融资环境，但整体仍呈净流出。
• 信用风险仍存：部分中小房企面临较大债务压力，信用利差走阔，需防范违约风险。
• 未来展望：若政策效果显现，市场情绪恢复，销售端有望维持稳定，行业逐步回暖。

【作者简介】

• 宗蔚：辽宁大学金融硕士，远东资信研究与发展部助理研究员（实习生）。
• 曹晓婧：武汉大学工学学士、诺丁汉大学金融与投资硕士，远东资信研究与发展部研究员。

【关于远东资信】

• 成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估机构。
• 拥有中国人民银行、国家发改委、中国证监会等机构认定的全部信用评级资质。
• 资料来源：Wind资讯，远东资信整理。