20220411-远东资信-2022年3月房地产行业观察与债市运行动态_商品房成交面积下滑_房企债券融资继续净流出_19页_723kb

商品房成交面积下滑，房企债券融资继续净流出

核心内容概览

本报告分析了2022年3月中国房地产行业在销售、融资、政策及债券市场方面的运行情况，指出行业整体面临下行压力，房企资金链承压，债券市场融资持续净流出，信用风险有所上升。

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 商品房成交面积：3月份30大中城市商品房成交面积为969.89万平方米，同比减少47.33%，仍明显低于往年同期。
• 房价走势：百城新建住宅平均价格为16189元/平方米，同比上涨1.72%，环比微涨0.03%，但同比涨幅较上月回落0.17个百分点。
• 城市分化：一线、二线、三线城市住宅价格同比分别上涨1.32%、1.63%和1.12%，环比涨幅则呈负增长，整体房价上涨动能减弱。

（二）房地产贷款

• 房贷利率下降：3月份103个重点城市首套房贷平均利率为5.34%，二套房贷平均利率为5.60%，分别较上月下降13个和15个基点。
• 放款周期缩短：平均放款周期为34天，较上月缩短4天，近五成城市放款周期不足一个月。

（三）房地产信托

• 信托规模低位运行：3月房地产信托成立规模为121.87亿元，环比小幅增加，但整体仍处于低位。
• 信托收益率上升：3月新成立房地产信托平均收益率为7.65%，较上月上升0.24个百分点，仍显著高于其他行业。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

• 政府工作报告：提出“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。
• 房地产税改革暂缓：财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点的条件。
• 防范房地产金融风险：多部委表态强调稳定房地产市场，推动房企转型，支持并购贷款，促进行业健康发展。

（二）地方政策动态

• 放宽购房政策：多地下调房贷首付比例，调整购房资格，如郑州、中山、达州、贵阳、唐山、南昌、广西、九江、南宁、北海、防城港等。
• 调整限售政策：青岛、北京、哈尔滨等地放宽限售时间，促进市场流动性。
• 纾解房企困难：苏州、南宁、东莞、广东等地出台政策，允许预售时间顺延、人防车位销售、确权转现售等，以缓解房企资金压力。
• 强化预售监管：宁波、河南、长沙等地加强预售资金监管，防止资金挪用，保障项目交付。

三、重点房企动态

• 销售大幅下滑：3月百强房企销售操盘金额同比下降52.7%，一季度整体业绩同比降低47%，超8成房企业绩下滑，部分降幅超过50%。
• 并购融资：多家房企获得银行并购融资额度，如碧桂园150亿元、美的置业60亿元、新希望地产50亿元等。
• 担保增加：部分房企对外新增担保，如宋都股份担保总额达124.63亿元，占净资产264.27%；中南建设担保余额达544.89亿元，占净资产189.85%；金科股份担保总额达662.11亿元，占净资产179.33%。

四、房地产行业债券市场动态

（一）债券发行与到期

• 发行规模：3月房地产行业共发行债券887.37亿元，偿还债券1014.72亿元，净融资为-127.35亿元。
• 存量压降：2020年9月至2022年3月，房地产行业债券存量规模压降约3349.58亿元。

（二）违约与展期债券

• 违约情况：3月新增9只债券违约，3只债券展期，阳光城、三盛宏业、福晟集团、龙光控股等房企出现违约或展期。
• 违约类型：主要为一般中期票据、私募债、超短期融资债等，部分债券已触发交叉违约。

（三）信用级别调整

• 无调整：3月境内债券市场无主体和债券的信用级别调整。

（四）行业信用利差

• 利差上升：3月末房地产行业债券信用利差（中位数）为74.47BP，较上月上升8.06BP。
• 债项分化：AAA级利差上升11.40BP，AA+级上升9.46BP，AA级下降3.66BP，整体信用质量有所提升。

五、总结与展望

• 销售疲软影响房企现金流：商品房成交面积下降，导致房企回款困难，部分房企资金链承压。
• 政策效果有限：尽管政策放宽，但购房者观望情绪浓厚，疫情对居民收入和购房能力造成冲击，政策刺激效果不明显。
• 债务集中到期风险：在销售回款支撑有限的情况下，若房企面临债务集中到期，仍存在资金链断裂风险。
• 未来展望：若后续政策继续放宽，或有助于房企回笼资金、降低负债，但行业整体仍需更多支持以扭转销售和投资偏弱态势。

附：作者信息

• 作者：申学峰
• 职位：远东资信研究与发展部助理研究员
• 学历：中央财经大学金融学硕士

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