2022-07-21-仲量联行-2022年中国酒店资产管理白皮书_重塑酒店资产价值生命力_32页_2mb

中国酒店资产管理白皮书（2022）总结

一、背景与目的

随着中国经济从“量”到“质”的转变，酒店资产管理在盘活存量资产、提升运营效率方面发挥着重要作用。尤其是在“三条红线”政策下，酒店业主需通过优化运营与资产管理改善资产负债表。本白皮书旨在通过调查问卷数据，分析酒店运营与资产管理的关键指标，为市场参与者提供参考，推动资产管理在中国的普及与实践。

二、调查概况

• 样本数量：共回收71份有效问卷。
• 酒店分布：国际品牌占99%，全服务酒店占90%，运营年限多数为6-15年，华东与华南地区占主导。
• 时间对比：2019年与2021年数据对比，反映疫情对酒店运营的影响。

三、核心指标分析

1. 每间客房均摊面积（GFA per Room）

国际品牌酒店均摊面积达146平方米，国内品牌为136平方米。疫情导致新酒店均摊面积扩大，反映出开发商追求“面子”而非“效率”。过高的均摊面积导致建造成本增加，与投资回报率不匹配。

2. 资产周转率与资产报酬率（ROA）

• 2019-2021年资产周转率从0.17降至0.15，行业标准为0.4。
• 2019年ROA为1.84%，行业良好值为5.7%，反映出酒店资产回报率普遍偏低。
• 原因包括新建酒店成本高、存量酒店更新不足、运营效率下降。

3. 人房比与人力成本

• 全服务酒店人房比从1.0降至0.7，减少30%人员。
• 国际品牌酒店人均创利（10.65万元）高于国内品牌（4.34万元），但人力成本（10.60万元/年）也更高。
• 提高人均创利是更合理的管理目标，而非单纯压缩人力。

4. 经营毛利率（GOP）与EBITDA

• 国际品牌GOP为23%（2021年降至20%），国内品牌为22%（2021年降至17%）。
• 营收下滑时利润修复能力不足，流动率较低，反映出部分酒店运营效率下降。

5. 资本性支出（CapEx）与FF&E

• 每间房资本性支出随酒店年龄增加，16年以上酒店达2.24万元/年。
• 疫情期间CapEx普遍减少，但需提前规划大修基金以应对设施老化。

6. 酒店运营挑战

• 酒店运营中最大的费用为人力成本，占比逐年上升。
• 特许经营与第三方管理增长，但需要提高人均创收能力。
• 高端酒店需求回归，但优秀管理人才短缺。

四、资产管理角色探讨

业主代表 vs. 资产经理

• 业主代表：通常在酒店现场管理，拥有酒店经验，负责预算与运营协调。
• 资产经理：远程管理多酒店，精通财务与投资策略，可优化资产价值，被视为未来趋势。

目前，多数中国酒店仍依赖业主代表管理，专业资产经理角色仍在起步阶段。

五、未来趋势与建议

1. 趋势展望

• 酒店资产重组与退出需求上升。
• 特许经营模式与第三方管理增加。
• 存量资产翻新、功能调整（如改造为长租公寓）成为主流。
• 专业资产管理机构将获得更多市场份额。

2. 建议

• 优化每间房造价与均摊面积，控制建造成本。
• 加强员工绩效管理与客户体验，提升人均创收能力。
• 建立专业资产管理体系，提升资产周转与回报率。
• 引入国际会计制度，加强与其他市场的对标。

六、结论

中国酒店资产管理正处于关键发展阶段，需结合高效运营与专业投资策略提升资产价值。引入专业资产管理理念与工具，为中国酒店市场注入可持续增长动力，为经济转型做出贡献。