20181122-太平洋-大类资产配置系列之四_全球房地产和大宗商品投资_19页_1mb

全球房地产和大宗商品投资总结

核心内容概述

本文为太平洋证券大类资产配置系列之一，重点分析了全球房地产和大宗商品投资工具、特征、绩效基准以及其对中国资产配置的启示。文章旨在通过国际经验，为中国投资者提供前瞻性参考，以优化资产配置策略。

房地产投资

主要投资方式

房地产投资主要分为直接投资和间接投资两种方式：

• 直接投资：包括住宅、商业房地产或农业用地的所有权，具有较高的资产控制能力，但面临交易成本高、流动性差、管理复杂等不利因素，适合资金量大且投资期限长的投资者。
• 间接投资：主要通过以下五种工具实现：
  1. 开发和管理房地产的公司：投资于房地产开发商或管理公司，但收益受公司运营影响较大。
  2. 房地产投资信托（REITs）：公开交易的房地产投资工具，分为股票型和抵押型，具有良好的流动性和较低的波动性，是未来中国资产配置的重要方向。
  3. 混合房地产基金（CREFs）：由专业机构管理，适合高净值投资者和机构投资者。
  4. 房地产衍生品：如房地产总收益互换（PTRSs），基于房地产指数运作，但存在基差风险、流动性风险等。
  5. 基础设施基金：投资于公共基础设施（如机场、公路等），具有稳定收益和低波动性，适合长期投资。

房地产投资特征

• 与股票和债券的低相关性，提供投资组合多样化。
• 地理多样化，具备较高的直接控制能力。
• 抗通胀能力，但尚无统一结论。
• 较高的信息和交易成本，以及政治、运营风险。
• 不可拆分性，单笔投资可能对组合造成较大影响。

房地产投资绩效基准

• 直接投资：以房地产指数为基准，如美国的NCREIF指数、英国的IPD指数。
• 间接投资：以NAREIT指数和富时REITs指数为代表，反映REITs市场表现。
• 房地产指数波动性较低，但实际交易频率低，导致历史数据被平滑，标准差被低估。

中国房地产信托（REITs）发展现状

• 中国目前尚未设立股票型REITs，主要通过类REITs和CMBS等形式进行房地产间接投资。
• 类REITs通过出让项目公司股权获得融资，CMBS和CMBN通过抵押房地产获得融资。
• 由于缺乏相关法律，类REITs产品由发行主体或关联方对标的资产进行回购和收益担保。
• 中国REITs市场尚不成熟，未来将逐步扩展至一线城市和二三线城市优质项目。

中国房地产间接市场趋势

• 香港和新加坡REITs市场较为成熟，持有大量中国境内房地产资产。
• 中国REITs产品以写字楼、零售、综合体为主，集中于一线城市。
• 未来中国REITs市场将更加成熟，收益率和波动率可能介于股票和债券之间，成为良好配置标的。

大宗商品投资

投资方式

大宗商品投资主要分为三种方式：

1. 直接投资：购买实物商品或商品ETF，但实物投资成本高且不具可操作性。
2. 商品类上市公司股票：投资于能源、农产品、贵金属等行业的上市公司股票，但与商品价格相关度较低。
3. 商品期货及衍生品：包括硬商品（能源、工业金属、贵金属）和软商品（农产品、牲畜），具有较高的流动性。

商品期货收益来源

• 现货收益：由商品价格变动带来。
• 展期收益：取决于期货合约的升水或贴水。
• 保证金收益：通过持有抵押物获得的收益，通常为低利率货币的时间价值。

大宗商品与通货膨胀

• 大宗商品具有抗通胀性，尤其在可储存商品（如工业金属）中表现明显。
• 需求与经济活动相关的商品（如能源）更能对冲通胀风险。
• 不可储存商品（如牲畜）可能在通胀上升时表现相反。

大宗商品在投资组合中的作用

• 提供良好的多样化效果，降低整体风险。
• 与股票和债券相关性低，可分散风险。
• 多数与通胀呈正相关，有助于对冲通胀风险。
• 但波动大、回撤风险高，长期收益逊于股票和债券。

大宗商品绩效基准

• 主要指数包括道琼斯商品指数、标普-高盛商品指数和彭博商品指数，均基于期货多头头寸构建。
• 指数通常包含三种类型：超额收益指数、全收益指数和现货指数。
• 标普-高盛商品指数因能源权重较大，波动性高于道琼斯指数，但与股票市场波动性相近。

国际大宗市场对中国市场的启示

• 中国期货市场发展迅速，已取得部分大宗商品的定价权。
• 中国期货市场分为四个交易所：上海期货交易所（贵金属、工业金属、工业品）、郑州商品交易所（农产品、部分工业品）、大连商品交易所（农产品、部分工业品）、中国金融期货交易所（金融期货，如国债期货）。
• 各交易所成交规模不同，上海交易所占据半壁江山，大连交易所占比近30%。
• 南华指数与经济增速呈正相关，且无时滞性，有助于判断大宗商品市场趋势。
• 中国大宗商品市场尚不完善，但未来将逐步扩大，投机性减弱，稳定性增强。

风险提示

• 经济增速不达预期：可能影响大宗商品和房地产市场的表现。
• 大宗商品市场波动大，回撤风险高。
• 房地产投资面临流动性差、信息成本高、政治和运营风险等问题。

总结

房地产和大宗商品作为重要的资产类别，具备抗通胀、分散风险、提供多样化收益等优势。房地产投资在间接方式中表现较为稳定，而大宗商品投资在波动性较高但具备良好的市场对冲功能。中国房地产市场正在向REITs方向发展，大宗商品市场也在不断完善，未来有望成为资产配置的重要组成部分。